В компанию Veta обратились собственники торгового центра «Ганза» (площадь 21 240,7кв.м.) в Нижнем Новгороде.
При текущей кадастровой стоимости (1 338 388 189,39 рублей) собственники должны были ежегодно платить 26 767 763,79 рублей налогов. Требовалось оптимизировать имущественное налогообложение.
Специалисты Veta приняли данный запрос для анализа возможности снижения кадастровой стоимости и определения экономического эффекта от оспаривания. Проведенный анализ показал, что кадастровая стоимость завышена по отношению к рыночной почти в два раза. Её решили оспорить и снизить до рыночной величины.
Что предстояло сделать оценщику
Для установления справедливой величины налога на имущества, необходимо было выполнить следующие действия:
− составить отчет об оценке рыночной стоимости,
− получить на отчет об оценке положительное экспертное заключение СРО,
− подготовить и подать пакет документов на комиссию при Росреестре,
− выйти на заседание комиссии и отстоять полученный в отчете результат рыночной стоимости ОКСа.
Для составления отчета об оценке рыночной стоимости торгового центра Оценщик изучил техническую и другую документацию на оцениваемый объект, произвел осмотр и подробно изучил рынок торговой недвижимости, предшествующий дате определения кадастровой стоимости.
Основными факторами, повлиявшими на стоимость являлись:
– значительная площадь торгового центра – 21 240,7 кв.м.
– значительная недозагрузка площадей арендаторами.
– расположение на красной линии, но на расстоянии менее 1 километра от более крупного центра ТРЦ «Фантастика», площадь которого составляет 160 000 кв.м.
Результаты расчетов стоимости
Затратный подход (694 373 000 рублей) — это воссоздание всех тех затрат, которые понадобятся для строительства точной копии такого торгового центра или его замещения, с учетом износа и устареваний.
Сравнительный подход (744 656 000 рублей) — это подбор аналогичных объектов по техническим, материальным и экономическим характеристикам и сравнение с оцениваемым объектом.
Доходный подход (723 730 000 рублей) — это подход в оценке, который основывается на ожидаемых доходах от объекта.
По результатам всех этих подходов в отчете об оценке рыночная стоимость оспариваемого объекта капитального строительства составила 730 609 000 рублей.
Что в итоге
Специалисты Veta на составленный отчет об оценке получили положительное экспертное заключение СРО и далее на заседании комиссии с успехом защитили свою работу, получив положительное решение членов комиссии, которые определили установить кадастровую стоимость в размере рыночной по отчету об оценке.
В результате собственники оспариваемого торгового центра получили готовое решение, и теперь смогут экономить на налогах 12 155 583 рубля каждый год.
