В Москве ООО «Региональное развитие» продало Андрееву Д.В. нежилое помещение площадью 836,8 кв.м. Продавец установил минимальную цену на помещение в 105 млн рублей, а получил 123 млн. В сделке участвовало риэлторское агентство, все необходимые проверки покупатель провел.
Через два года ООО «Региональное развитие» обанкротилось. Конкурсный управляющий усомнился в честности сделки и решил ее оспорить.
Как решили суды
Первая и апелляционная инстанции отклонили иск. Они решили, что осведомленность покупателя о возможном банкротстве продавца не доказана. Андреев Д.В. не знал, что этой сделкой ущемляются интересы кредиторов общества и не был аффилированным лицом. Судебная экспертиза установила, что в тот период средняя стоимость помещения равнялась 194 млн рублей. Разницу 30% в договорной и рыночной стоимости помещений суды сочли несущественной.
Кассационный суд, наоборот, счел разницу существенной, поддержал конкурсного управляющего и отправил спор на новое рассмотрение. Покупателю пришлось обратиться в Верховный суд.
Что сказал Верховный суд
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала решение первой и апелляционной инстанции, встав на сторону покупателя. Коллегия отметила, что покупка помещения по явно заниженной цене не является осторожной и осмотрительной. Но для подтверждения недобросовестности покупателя мало одного лишь занижения цены на 30%.
В 2013 и 2015 годах Высший арбитражный и Верховный суды уже высказывались об условиях, когда наносится явный ущерб. К нему относилось занижение стоимости сделки в два и более раза. Теперь же «критерий кратности» ВС применил и к предбанкротной сделке.
Мнение эксперта
Как отмечает Илья Жарский, управляющий партнер Экспертной группы Veta, решение ВС разъясняет что точно можно решение считать существенным отклонением в худшую для должника сторону (кратное отклонение). Но смущает, что для ряда сделок такое отклонение — норма. Это сделки по продаже бизнеса, нематериальных активов, дебиторской задолженности. Например, цена сделки по дебиторской задолженности в размере 1% от номинала, при установленной рыночной стоимости в рамках судебной экспертизы 2-3%.
«Также ВС говорит, что от критерия кратности можно отойти и учитывать особенности конкретного объекта сделки. И это правильно. Для этого придется предоставлять отдельные доказательства. Им может быть экспертное заключение по вопросу границ интервала рыночной стоимости или существенности отклонения договорной цены от рыночной стоимости» — заключает эксперт.
