Профессор Преображенский не разделял большевистских взглядов. Он предсказуемо разозлился, когда Швондер со товарищи пришел с известием, что Филипп Филиппович занимает чрезмерную жилплощадь, и ему надлежит добровольно отказаться от двух комнат в квартире. Уплотнение в Советском Союзе было, по сути, прообразом изъятия недвижимости для госнужд. В то время собственнику не предлагалась компенсация, как это происходит сейчас. В современном прочтении институт изъятия по-прежнему далек от совершенства — особенно часто проблемы встречаются в процессе определения суммы возмещения при реновации.
Суть дела
Департамент госимущества Москвы обратился в суд с иском об изъятии для госнужд недвижимости, расположенной в Капотне. Первое нежилое помещение площадью 70,8 кв. м использовалось как продуктовый магазин, второе, площадью 149,4 кв. м, было гостиницей. Для расчета компенсации за оба объекта была проведена экспертиза, которая определила сумму в 18 837 000 рублей. Собственники не согласились с размером возмещения, и по решению суда была назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено экспертной группе Veta.
С чего все началось
Нашим экспертам предстояло определить размер возмещения стоимости изымаемого имущества. В гражданском праве подобная компенсация включает в себя стоимость изымаемого объекта и убытки, которые понесет собственник после изъятия.
Размер компенсации складывается из суммы стоимости объекта и величины убытков
Размер возмещения за объекты, изымаемые для государственных нужд, рассчитывается по формуле:
Ср.в.= Срын. + РУ + УВ,
где:
- Срын. — рыночная стоимость объекта;
- РУ — реальный ущерб, которые собственник несет в связи с изменением места нахождения;
- УВ — упущенная выгода.
Приступаем к работе
Для определения стоимости изымаемой недвижимости исследовались ЮВАО и другие схожие районы Москвы, первые этажи аналогичных зданий и предложения по продаже сопоставимой недвижимости. А при расчете убытков от изъятия учитывались услуги риэлтора, стоимость бизнес-переезда магазина и гостиницы, а также расходы на аренду склада под имущество на время подбора новых локаций.
Определение стоимости объекта
Стоимость недвижимости определялась с помощью сравнительного подхода. Эксперты применяли качественные и количественные методы в разном их сочетании и дополнили доходным подходом. Благодаря ему была определена способность недвижимости генерировать доход.
Сравнительный подход к оценке включает в себя качественный и количественный методы
Информация о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости была конфиденциальной, поэтому эксперты использовали данные по аналогичным объектам из публичных оферт. Источниками стали печатные издания, официальные интернет-сайты и т. п.
В ходе поиска аналогичных объектов эксперты выбрали сегмент «вторичного» рынка в районе нахождения исследуемых объектов и в иных сопоставимых с ним районах г. Москвы.
Основными критериями при выборе объектов-аналогов являлись:
- Вид правообладания — собственность;
- Условия и время продажи/предложения — до 14.06.2022 года;
- Местоположение — ЮВАО и граничащие с ним округи Москвы в пределах МКАД;
- Сегмент рынка — офисно-торговые помещения свободного и смешанного назначения, расположенные в жилых домах на первом этаже.
В итоге было подобрано несколько объектов-аналогов. Их рыночная стоимость определялась методом сравнения продаж. Расчет стоимости объекта происходил по многокомпонентной формуле:
где:
- V — стоимость объекта исследования;
- Pi — цена i-го аналога;
- ∆Pij — корректирующая поправка цены i-го аналога на различие с объектом исследования по j-му ценообразующему фактору;
- w i — весовой коэффициент i-го аналога;
- n — количество объектов-аналогов;
- k — количество анализируемых ценообразующих факторов.
Поправки применялись в два этапа и касались каждого объекта-аналога. В итоге получилась скорректированная величина — итоговая стоимость объекта.
Определение стоимости объектов исследования доходным подходом
Рыночная стоимость объектов исследования определялась с использованием метода прямой капитализации по формуле:
V = ЧОД/R
где:
- ЧОД — ежегодный чистый операционный доход;
- R — ставка (коэффициент) капитализации.
Чистый операционный доход представляет собой валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до выплат по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.
Для прогноза потенциального валового дохода от исследуемых объектов необходимо было оценить рыночный уровень арендных ставок. В качестве метода расчета эксперты выбрали метод сравнения продаж, аналогичный используемому в сравнительном подходе.
Ключевые элементы, учитывающиеся при расчете арендных ставок:
- расположение относительно красной линии;
- удаленность от ближайшей станции метро;
- уровень инженерного обеспечения объекта;
- наличие парковки;
- состояние и тип отделки;
- назначение;
- общая площадь объекта;
- наличие отдельного входа и другие.
Эти факторы также повлияли на применение корректировок для расчета потенциального дохода.
Результаты исследования стоимости объекта
Основываясь на использованных подходах к оценке, эксперты получили результаты, которые позволили определить стоимость объекта исследования. Его итоговая величина рассчитывалась по формуле:
MV = VCA * WCA + vMA * WMA + vIA * WIA
где:
- MV — итоговая величина стоимости объекта исследования;
- VCA, VMA, VIA — значение рыночной стоимости объекта исследования, полученной затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;
- WCA, WMA, WIA — весовой коэффициент затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Расчет убытков
В гражданском законодательстве к убыткам от изъятия недвижимости относят реальный ущерб, упущенную выгоду и иные убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих прав.
Для расчета компенсации помещений гостиницы и магазина в Капотне эксперты Veta учитывали:
-
Убытки, связанные с временным пользованием нежилыми помещениями до приобретения в собственность новых:
- Услуги риэлтора по поиску помещений в аренду на время простоя (из сложившейся практики следует, что размер вознаграждения риэлтора составляет от 50% до 100% месячной арендной платы).
- Стоимость аренды помещений.
- Стоимость переезда во временные помещения на период аренды.
-
Убытки, связанные с переездом в новые нежилые помещения:
- Услуги риэлтора по поиску нежилых помещений для покупки.
- Госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество.
- Стоимость переезда в новые нежилые помещения.
-
Убытки, связанные с приостановлением деятельности организации:
- Упущенная выгода рассчитывалась по формуле: потенциальные доходы минус расходы.
- Расходы на оплату труда сотрудникам на период простоя.
- Страховые взносы во внебюджетные фонды.
Что получилось в итоге
Сложный многофакторный анализ, проведенный для определения компенсации за изъятие, помог определить размер компенсации. Для этого потребовалась скрупулезная работа экспертов по поиску, сбору и анализу больших массивов информации. В итоге эксперты Veta практически удвоили размер возмещения, причитающийся собственнику. Первоначальная экспертиза определила возмещение в размере 18,8 млн рублей, а повторная — 33,1 млн рублей.
Справедливость восторжествовала: профессора Преображенского как признанного гения медицины не уплотнили, а собственник изъятого помещения в Капотне получил честное возмещение. В первом случае помогла угроза покинуть Россию, а во втором — грамотно проведенная экспертиза. Кстати, эксперты Veta компетентны во многих сферах и готовы отстаивать правду клиента в спорах с любым оппонентом, и даже, как видите, с государством.
Партнер, технический директор экспертной группы Veta
