Компаниям нередко приходится судиться не только с контрагентами, но и с властными структурами. В таких случаях авторитет, юридические и технические ресурсы органов публичной власти иногда усложняют решение спорных вопросов. На помощь компаниям может прийти независимый эксперт. Как это работает, расскажем на одном из примеров.
К специалистам экспертной группы Veta обратился заказчик. Принадлежащий ему объект — парковка — прилегала к старому офисному зданию. Правительству Москвы понадобилась земля под парковкой для строительства дорожной развязки.
Земельный участок под парковкой может быть изъят для муниципальных нужд
Можно изъять или нет?
Правительство столицы утверждало, что парковка не относится к капитальным строениям. А значит, её можно перенести в другое место.
Однако собственник был не согласен и считал парковку капитальным сооружением. В случае изъятия в пользу города гостевой парковки пострадали бы пользователи офисного здания. Помимо этого, перенос сооружения на новое место повлек бы несоизмеримые затраты для собственника.
При этом весь вопрос упирался в оценку сооружения: относится ли оно к временным объектам или к капитальным. В первом случае парковку можно «оторвать» от земли и перенести на другое место. Значит, и изъять ее у собственника возможно. Во втором такой перенос невозможен без разрушения объекта. Поэтому забрать земельный участок под парковкой будет проблематично.
Возможность изъять земельный участок под парковкой зависела от результата исследования
Собственнику парковки были необходимы весомые аргументы, чтобы оспорить решение Правительства.
Временное или капитальное: решать специалисту
Перед специалистами Veta стояла задача — определить, относится ли парковка к объектам капитального строительства или это временное сооружение, имеет ли она признаки линейных и капитальных сооружений. Для этого было необходимо выявить все признаки, которые подтверждают капитальность парковки.
Чтобы сделать выводы, специалист должен был ответить на вопросы:
- Имеет ли спорный объект признаки сооружения?
- Имеет ли парковка признаки капитального объекта?
- Возможно ли демонтировать и переместить автопарковку без несоразмерного ущерба назначению объекта?
- Обладает ли гостевая автопарковка самостоятельным функциональным назначением либо создана в целях улучшения качества обслуживания земельного участка (земельных участков)?
Как решалась задача
Для исследования специалист изучил схему и рабочие чертежи, выехал для осмотра на место, где расположена площадка. На место также приехали представители городских ведомств, но на время исследования они не остались.
Специалист установил, что автопарковка действительно имеет все признаки линейных и капитальных сооружений. В частности:
- Это площадка с асфальтобетонным покрытием, с дорожной разметкой и дорожными знаками, установленными в соответствии с требованиями безопасности, в соответствии с Правилами Дорожного Движения и ГОСТ Р 58350-2019. Национальный стандарт Российской Федерации. Дороги автомобильные общего пользования. Технические средства организации дорожного движения в местах производства работ. Технические требования. Правила применения.
- Двухуровневая проезжая часть: асфальтированная часть со стоянками и местом для проезда транспорта отделена от газона приподнятым бордюром и высаженными по периметру деревьями.
- Имеет дорожное освещение; систему видеонаблюдения; систему охраны (будку охранника и шлагбаум).
- Оснащена элементами инженерной инфраструктуры: ливневой системой и канализационными колодцами, водопроводом, газопроводом, слаботочными кабелями, которые проходили под асфальтовым покрытием.
- В наличии оказался полностью весь «пирог» дорожного покрытия — асфальт, щебень, песок.
Кроме того, специалисты выяснили, что парковка своими инженерными сетями завязана полностью на здание. Т. е. функционально проектировалась как неотъемлемая часть этого здания. В случае изъятия парковки пришлось бы вносить изменения во все коммуникации, которые обслуживают здание.
Особенности исследования
С исследованиями по вопросу, относится ли объект к капитальным строениям, Veta сталкивается нередко. В этом плане задача оказалась типичной.
Однако сама парковка обладала особыми свойствами. При изучении объекта было обнаружено, что он — самостоятельное сооружение, которое отстоит от основного здания. При этом всем своим функционалом парковка завязана на основное здание.
Кроме того, было необходимо провести анализ парковки как линейного объекта. Более яркие представители этой группы — трассы и автострады, но в некоторых случаях парковки тоже можно отнести к ним. С подобным объектами Veta сталкивается, но довольно редко.
Поэтому исследование, помимо прочего, имело для специалиста и познавательную ценность. Ведь нужно было изучить открытые источники, чтобы не упустить законодательные нововведения в этом разделе.
Нетипичным это исследование оказалось и потому, что в его результате власти Москвы могли пересмотреть уже принятое решение об изъятии парковки.
Заключение
По результатам исследования мы выяснили, что демонтаж и перемещение спорного объекта приведет к существенной потере объема строительных материалов. В частности, асфальтобетонное покрытие — самая дорогая часть дорожного полотна — будет полностью разрушено. Сборка на новом месте позволит использовать только часть старых сыпучих строительных материалов: песка, гравия — и некоторые предметы оборудования (фонари). Остальное будет утрачено в ходе демонтажа.
Денежные затраты на разборку и воссоздание объекта на новом месте будут сопоставимы с первоначальной стоимостью объекта. А это можно расценивать как несоразмерный ущерб.
Специалисты также отметили, что наличие и количество парковочных мест для объектов различного функционального назначения предусмотрено нормативными документами. Спорная стоянка соответствует строительным и техническим нормам.
Кроме того, был сделан вывод, что земельный участок под парковкой еще на стадии разработки проекта в 2009 году был предназначен для ее размещения. Парковка имеет самостоятельное функциональное назначение — хранение автотранспорта персонала и посетителей многофункционального центра, перемещение людей и грузов.
В итоге специалист пришел к выводу, что спорная парковка:
- является объектом капитального строительства;
- построена согласно строительным и техническим требованиям;
- необходима для обеспечения нормального функционирования здания;
- не может быть демонтирована и перенесена на новое место без разрушения и причинения несоразмерного ущерба.
Уже с этим заключением заказчик пошёл в суд.
При вынесении решения суд ссылался на заключение экспертной группы Veta, признав его надлежащим доказательством. Суд отметил полноту и ясность экспертного заключения, указал, что оно соответствует по форме и содержанию требованиям законодательства. В итоге суд отказал Департаменту в удовлетворении иска.
На первый взгляд, может показаться, что вопрос простой. Разве трудно установить, обладает ли объект признаками капитального или нет?
Однако при всей очевидности, детали, которые не видны невооруженному взгляду, могут менять картину в корне.
Ведущий специалист департамента строительно-технических экспертиз
