Закон о реновации в Москве был принят после ряда поправок и обсуждений, в итоге некоторые процедуры были несколько изменены, другие – так и не прописаны подробно. Тем не менее, всем, кто в перспективе будет переезжать в рамках данной программы, стоит подготовиться к тому, чтобы получить максимально возможную компенсацию и новую жилплощадь.
Какие дома попали в программу
Изначально планировалось расселить примерно 1,6 млн человек, проживающих в 4,5 тысячах домов (общая площадь – около 25 млн квадратных метров). Предполагалось, что в программу будут включены пятиэтажные дома, возведённые в 1957-1972 годах, а также дома высотой от двух до четырёх этажей, близкие по своим характеристикам к «хрущёвкам». Кроме того, в программу могут попасть и девятиэтажные дома, находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии и также схожие с «хрущёвками».
Когда эти дома возводились, предполагалось, что прослужат они от 25 до 50 лет, а затем жители переедут в более комфортабельное жильё. Программа по переселению владельцев квартир в подобных домах стартовала ещё в 1988-м году, и к настоящему времени новое жильё получили более 160 тысяч семей.
На сегодняшний день срок службы большинства зданий, построенных в указанное время, подошёл к концу, многие дома находятся в плачевном состоянии. Авторы проекта предлагают расселить старые дома, пока тем ещё не присвоен статус аварийных.
Что предлагают взамен старого жилья
Собственников квартир в домах, попавших в программу, ждёт переселение в равноценные либо равнозначные квартиры, расположенные в тех же районах, что и их прежнее жильё (исключение составляют Троицкий, Новомосковский и Зеленоградский округа – там новое жильё будет предоставляться в границах округов). Помимо этого участники программы могут также отказаться от переезда в пользу денежной компенсации.
Разумеется, за жильцами остаётся и право отказа от включения их домов в программу. Голосование по определению домов-участников программы продлится до 15 июля текущего года.
Разработчики проекта указывают, что собственники и наниматели квартир в домах, попадающих под снос, не будут выселяться до предоставления новой жилплощади либо до момента выплаты денежной компенсации.
Как уже упоминалось, участники программы смогут получить равнозначные или равноценные квартиры взамен старых. Под равнозначной понимается квартира, имеющая не меньшую жилую площадь, чем старая, и такое же число комнат. При этом общая площадь квартиры может оказаться чуть больше, чем в прежней квартире – при наличии просторных нежилых помещений (ванной комнаты, кухни, коридора, лоджии, балкона, прихожей, туалета). Владельцам новых квартир не нужно будет доплачивать за «лишние» квадратные метры.
Равноценная квартира – это жильё, рыночная стоимость которого совпадает со стоимостью старого. Некоторое время назад в СМИ появилась информация о том, что рыночная стоимость новых квартир будет примерно на 30% выше, чем стоимость «хрущёвок», попадающих под снос.
Если собственник пожелает, он может также выбрать вариант с доплатой – внеся часть собственных денежных средств, он сможет получить более дорогое или более просторное жильё.
Денежная компенсация и её размер
Денежная компенсация, на которую могут рассчитывать собственники хрущёвок, выбравшие данный вариант, рассчитывается в соответствии с выкупной стоимостью квартиры. Выкупная стоимость включает в себя собственно стоимость квартиры (без учёта аварийности), а также иные расходы собственника (расходы на переезд и упущенная выгода, если квартира сдавалась в аренду). Стоит отметить, что самостоятельно рассчитать размер компенсации, полагающейся собственнику, довольно сложно, даже примерно.
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, «при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».
Проще говоря, выкупная стоимость складывается из рыночной стоимости квартиры, расходов на переезд, упущенной выгоды (при официальной сдаче помещения в аренду) и стоимости невыполненного капремонта. Учесть все эти факторы самостоятельно весьма затруднительно.
Поэтому, если собственник заинтересован в получении денежной выплаты и хочет заранее иметь представление о её размере, то стоит обратиться в оценочную компанию. На этапе консультации специалисты смогут назвать приблизительный размер суммы.
Проводить полную процедуру оценки на этом этапе не обязательно – лучше дождаться, пока кураторы программы объявят размер выплаты сами. Если же собственник квартиры в доме под снос не согласится с заявленной компенсацией, то только тогда к делу стоит привлечь независимого оценщика, который поможет установить реальную выкупную стоимость жилья. Однако нужно помнить, что профессиональный оценщик всегда действует в рамках определённых правил, и не следует ждать отчёта с данными, завышенными исключительно по желанию заказчика. Выкупная стоимость будет рассчитана максимально объективно.
Кто не сможет получить компенсацию
Стоит также отметить, что не все участники программы смогут рассчитывать на получение денежной выплаты. Так, компенсация не предоставляется за квартиры, в которых проживают недееспособные, ограниченно дееспособные, а также несовершеннолетние граждане. Им будет предоставляться только жилье.
Помимо этого компенсация не будет выплачиваться за квартиры, для которых действуют ограничения либо обременения. К примеру, если квартира находится в залоге у банка, денежной выплаты за неё не полагается. В данном случае в залог будет переоформлено новое жильё.
Что выбрать – деньги или квадратные метры?
Чтобы окончательно определиться с выбором, получать денежную компенсацию или новое жильё, собственникам квартир в домах под снос необходимо вначале внимательно изучить текст закона. Стоит также упомянуть о возможности впоследствии отказаться от участия в программе. Такое право остаётся за собственниками даже при первоначальном согласии на снос их дома.
Специалисты отмечают, что программа реновации жилья в Москве является самостоятельным проектом, и не имеет отношения к действующим уже несколько лет программам по расселению жителей ветхих и аварийных домов. Тем не менее, все программы в целом опираются на Жилищный кодекс РФ и имеют схожие черты.
Программы по переселению обитателей аварийных и ветхих домов действуют уже некоторое время, и специалисты отмечают, что встречаются случаи, когда выкупная стоимость недвижимости занижается. К примеру, в неё не всегда включается стоимость непроведённого капитального ремонта (тогда как по правилам, эта величина также должна быть учтена). Или жильё может быть оценено с учётом аварийности, хотя это противоречит правилам.
Стоит отдельно обратить внимание на включение в стоимость имущества под снос земельного участка, на котором находится старый дом. Дело в том, что все владельцы квартир также могут оформить часть земли под домом в собственность, что увеличит рыночную стоимость их имущества (и следовательно, позволит рассчитывать на получение более дорогого нового жилья при выборе равноценной замены).
Для того чтобы оформить часть земельного участка под домом в собственность, нужно обратиться в отделение Росреестра с соответствующим заявлением. Если собственник оформил на себя часть земли под домом, стоимость данного участка также будет включаться в выкупную стоимость имущества, что позволит увеличить сумму денежной компенсации.
Зачем обращаться в оценочную компанию
Проконсультироваться в оценочной компании стоит и тем участникам программы, которые предпочтут получить равноценное жильё. Уже упоминалось о том, что рыночная стоимость новых квартир в данном случае должна соответствовать стоимости старых (хотя есть мнение, что новое жильё будет даже чуть дороже). Чтобы примерно понимать, сколько стоит квартира, в которой в настоящее время проживает собственник или наниматель, можно также связаться с оценщиком. Так собственник будет не только знать, сколько стоит его жильё на рынке, но и сможет примерно представить, какое новое жильё ему смогут предложить.
К настоящему моменту известно, что оценивать квартиры для расчёта выкупной стоимости, а также для определения суммы, в рамках которой будут предоставляться равноценные квартиры, будут независимые оценочные компании. Предполагается, что кураторы программы объявят конкурс для оценщиков, и победители получат контракт.
Разумеется, за собственникам и нанимателями сохранится право не согласиться с результатами оценки (а соответственно, и с суммами компенсаций и размерами рыночной стоимости старого жилья) и оспорить их.
Ранее при реализации программ переселения случалось, что жителей ветхих и аварийных домов предложенные компенсации и новые квартиры не устраивали, и тогда приходилось обращаться в суд. К примеру, недавно в Нижнем Новгороде произошёл случай, когда жильцам предлагалась компенсация в сумме 3,2 млн рублей. Однако собственники обратились в оценочную компанию «Вета», и исследование показало, что стоимость была занижена. С учётом результатов экспертизы, суд постановил выплатить собственникам более 6 млн рублей денежной компенсации.
Разумеется, участникам программы не стоит паниковать и сразу же ожидать подвоха, однако, чтобы иметь представление о примерной выкупной стоимости квартиры, всё-таки стоит обратиться к профессиональному оценщику.
Как выбрать оценщика
Если собственник решил обратиться в оценочную компанию (хотя бы за консультацией), не стоит бежать в первую попавшуюся организацию. Дело в том, что оценщики часто работают в рамках профессионального профиля и проводят не все виды экспертиз. К примеру, для вычисления убытков от невыполненного капремонта, которые также включаются в сумму компенсации, требуется проведение сложной технической экспертизы здания, а такое право и возможности есть не у каждого оценщика.
Если у оценщика нет всех необходимых сертификатов, то его отчёты могут быть отклонены при возникновении судебных споров, а собственнику квартиры всё равно придётся оплатить процедуру оценки. А затем ещё и потратиться на проведение ещё одной независимой оценки.
Опыт реализации программ переселения показывает, что в случае несогласия с суммой компенсации владельцы квартир в домах под снос привлекают к делу независимых оценщиков и обращаются в суд. С другой стороны, в суд могут обратиться и представители администрации, курирующие программу. Дело в том, что, согласно действующему законодательству, органы местного самоуправления могут потребовать принудительного заключения договора с собственниками, соглашение с которыми остаётся не достигнутым.
Если дело всё-таки дошло до суда и требуется независимая оценка, то стоит выбрать компанию, отчёты которой уже рассматривались в ходе разбирательств. Как правило, информация о количестве выигранных с помощью экспертиз компании споров присутствует на сайтах компаний. Кроме того, можно поискать отзывы заказчиков (опять же, оценщики публикуют благодарственные письма своих клиентов в сети).
Помимо этого стоит обратить внимание на перечень услуг, которые компания оказывает – эта информация на сайтах также доступна. Чем длиннее список проводимых компанией экспертиз и чем подробней они описаны, тем надёжней оценщик.
Специалисты оценочной компании «Вета» работают с участниками программ переселения уже не первый год и могут рассчитать рыночную и выкупную стоимость недвижимости, включив в отчёт абсолютно все ценообразующие факторы.
Максимальное из возможного
Таким образом, для получения максимальных компенсаций и комфортного нового жилья (отвечающего всем требованиям и заявленным правилам) собственникам стоит обратить внимание на несколько важных пунктов:
1. Внимательно изучить текста законопроекта о реновации.
2. Обратить внимание на закон города Москвы о дополнительных гарантиях для участников программы реновации (принят Мосгордумой в мае текущего года).
3. Оформить часть земли под домом в собственность (это увеличит выкупную стоимость).
4. Для получения данных о рыночной и выкупной стоимости недвижимости обратиться в проверенную оценочную компанию.
При выполнении этих несложных правил программа реновации позволит участникам переехать в новое комфортное жильё либо получить достойную компенсацию за свои старые квартиры.
