Oпределение размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19

В связи с пандемией COVID-19 у арендаторов появились правовые основания для снижения арендной платы. В качестве оснований для снижения приводятся, например: п.1 ст.451, п.4 ст.б14 и п.2 ст.328 ГК, п.4 ст.19 Закона N° 98-ФЗ. Кроме того, уже внесены изменения¹ в законодательство по этим вопросам.

Президиум Верховного Суда также высказался по этому поводу:

«Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. 8 таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 закона N° 98-Фз, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации».²

Экспертная группа Veta при методическом сопровождении Ассоциации «Саморегу-лируемая организация оценщиков «Экспертный совет» и основываясь на Методических рекомендациях провела исследование рыночного размера снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19 с использованием восьми подходов.

Эти восемь подходов к моделированию баланса экономических интересов арендодателя и арендатора можно разделить по следующим позициям:

• позиция арендатора (доходный подход, методы №1-4 из Раздела 3 Исследования);
• позиция арендодателя (затратный подход, метод №5 из Раздела 3 Исследования);
• позиция рынка (сравнительный подход, методы №б-8 из Раздела 3 Исследования).

В связи с тем, что наибольшую актуальность вызывают вопросы снижения арендной платы по офисам, исследование выполнено именно в этом сегменте рынка недвижимости с разделением на классы там, где это целесообразно.

Значения расчетных показателей, которые приведены в Исследовании, отражают среднерыночные значения или диапазоны. При подготовке анализа и исследования по конкретному договору аренды, следует устанавливать особенности договора, объекта недвижимости, арендатора и арендодателя, которые могут влиять на значения этих показателей, а также анализировать их фактические значения.

Исследование проведено по состоянию на 01.06.2020 г.

1. Об аналитическом исследовании
2. Выводы и полученные результаты
3. Расчёт размера рыночного снижения арендной платы
   1. Метод корректировки по показателям финансовохозяйственной деятельности
   2. Метод корректировки по складской функции
   3. Метод корректировки по численности работающих сотрудников
   4. Метод дополнительных (альтернативных) издержек
   5. Затратный метод
   6. Метод сравнительного анализа
   7. Метод исторических экономических аналогий
   8. Метод аналогичных скидок
4. Об экспертной группе Veta
5. О6 Ассоциации СРОО «Экспертный совет»