При расчете затрат на строительство большинство оценщиков ориентируются на справочник КО-ИНВЕСТ. В нем перечислен большой список расходов, однако среди них не учитывается стоимость подведения и подключения инженерных коммуникаций. Оценщикам нужно искать данные для расчетов самостоятельно, но в открытых источниках их очень мало. Эксперты Veta провели исследование и обобщили всю найденную информацию, а также показали, как рассчитать стоимость подключения на примере коттеджа в Московской области.
Какие сложности возникают при расчете
Затратный подход (ЗП), который используют в работе большинство оценщиков, ориентируются на справочник КО-ИНВЕСТ. В нем затраты делятся на три типа:
Виды затрат на строительство из справочника КО-ИНВЕСТ.
В эти расходы входит множество переменных: от получения данных, необходимых для разработки проектной документации, до перевозки работников к объекту и платы за негативное влияние на окружающую среду.
Однако здесь не учитываются затраты на строительство и подведения внешних коммуникаций (тепло- и водоснабжение, газоснабжение, канализация, электричество) к объекту капитального строительства (ОКС). Стоимость строительства наружных инженерных сетей от потребителя (точек ввода/выпуска в здание, узлов учета) до точек подключения должна учитываться дополнительно.
А между тем это значительная часть расходов. Конкретные цифры зависят от:
- площади ОКС;
- объема необходимых коммуникаций;
- категории здания (коттедж, многоэтажный жилой дом, торгово-офисные здания или промышленное производство);
- близости сетей питания и питающих центров;
- наличия свободных от обременения коридоров для прокладки магистральных сетей;
- способа их прокладки;
- рельефа местности;
- и других факторов.
Действующее законодательство регулирует общий порядок подключения к сетям ресурсоснабжающих организаций, но не учитывает множество важных деталей — от понятного расчета платы за подключение до длительности сроков, на которые застройщик часто не может влиять.
По закону за строительство инженерных сетей отвечает ресурсоснабжающая организация. На все мероприятия (проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы) ей отводится максимум 24 месяца. Однако на практике эти сроки часто не соблюдаются, и возникают ситуации, когда здание построено, но его нельзя сдать из-за того, что не подключены свет, тепло, газо- и водоснабжение.
По данным ВЦИОМа за 2020 год, почти половина участников исследования назвала подключение к инженерным сетям самым сложным этапом административных процедур в строительстве. Больше всего опрошенных тревожила непрозрачность расчета затрат на эти мероприятия при заключении договора.
Исследование
Во многих городах РФ есть свои тарифы на подключение внешних коммуникаций, но при расчете ОКС в рамках ЗП оценщик не располагает информацией, какими объемами и мощностями коммуникаций объект необходимо обеспечить, чтобы он бесперебойно функционировал.
Также на стоимость влияет регион подключения. По информации Натальи Гарифуллиной, директора по маркетингу застройщика «Талан», затраты на присоединение к внешним сетям на Дальнем Востоке в два раза выше, чем в европейской части России.
Информации по этому вопросу очень мало, часть из нее уже устарела. Эксперты Veta проанализировали данные из открытых источников и свели их в таблицы.
Многоэтажное и промышленное строительство
| Название источника (Ссылка) |
Диапазон стоимости подведения и подключения наружных инженерных сетей в процентах от общих затрат | Среднее значение диапазона процентов от стоимости строительства на подведение и подключение наружных инженерных сетей | |
|---|---|---|---|
Статья «NF Group: себестоимость строительства склада стабилизировалась», сайт «Российская недвижимость», дата публикации: 24.05.2023 г. |
30% | 30% | |
Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объёму выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции, Правительство Москвы: Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, 1997 г., актуально на момент исследования |
9,2-10,9% | 10,1% | |
Статья «Себестоимость девелоперских проектов: что можно оптимизировать», автор: Елена Мацейко, дата публикации: 15.03.2023 г. |
9% | 9% | |
Статья «Подключение к инженерным сетям глазами застройщиков», авторы: Наталья Крол, Наталья Снегирёва, Татьяна Щукина, дата публикации: 07.12.2020 г. |
10% | 10% | |
Статья «Девелоперы отметили резкий рост себестоимости строительства жилья», автор: Сергей Велесевич, дата публикации: 27.02. 2024 г. |
12% | 12% | |
Статья «Девелопер назвал самые „затратные“ статьи расходов в строительстве», сайт CUD.NEWS, дата публикации: 12.07.2022 г. |
12,7% | 12,7% | |
Исследование по теме: «Строительство с „цифрой“: использование BIM, облачных технологий и плагинов в девелоперской деятельности», автор: Веселов Сергей |
6% | 6% | |
| Среднее значение | - | 12,8% | |
| Медиана | - | 10,1% | |
| Минимум | - | 6% | |
| Максимум | - | 30% | |
Загородное строительство
| Название источника (Ссылка) |
Процент от стоимости строительства подведение и подключение наружных инженерных сетей |
|---|---|
Канал «Строю для себя», сайт Дзен, дата публикации: 24.12.2020 г. |
13,8% |
Статья «Сколько стоит построить дом», сайт Vaplex. Custom Homes, дата публикации: 13.02.2019 г. |
5,7% |
| Среднее значение | 9,8% |
| Медиана | 9,8% |
| Минимум | 5,7% |
| Максимум | 13,8% |
Также специалисты определили процент затрат на подключение внешних коммуникаций к ОКС от общей стоимости строительства, чтобы точнее оценить величину затрат на конкретный объект.
Пример расчета
На примере расчета затратным подходом эксперты Veta показали, как применять корректировку на подведение внешних коммуникаций.
Для оценки взяли жилой дом, расположенный в коттеджном поселке Московской области. Полное описание объекта представлено в таблице ниже.
Таблица 1. Объект оценки
| Наименование характеристики | Жилой дом в коттеджном поселке Московской области |
|---|---|
| Год постройки | 2024 г. |
| Этажность | 1 |
| Общая площадь, м2 | 98,00 |
| Высота, м | 3 |
| Строительный объем, м3 | 376 |
| Материал стен | Кирпич |
| Группа капитальности | 1 |
| Класс отделки помещений | Современный ремонт (улучшенная отделка) |
| Состояние отделки помещений | Не требует ремонта |
| Обеспеченность внутренними коммуникациями | Электроснабжение, газовое отопление, газоснабжение, водоснабжение, канализация |
| Техническое состояние здания | Новое |
Величина затрат на замещение объектов определяется методом сравнительной единицы с использованием сборника «КО-ИНВЕСТ» 2020 г. выпуска, который предполагает расчет стоимости строительства (1 кв. м) аналогичного объекта недвижимости.
Расчеты выполнялись по следующей формуле:
СПСЗ = (Сбаз х S х Ктер х Коб х К24.06.2024/баз) + стоимость подведения внешних коммуникаций,
где:
- СПСЗ — полная стоимость замещения в ценах на дату исследования, руб.;
- Сбаз — стоимость замещения аналога в уровне сметных норм и цен базисного года (на 01.01.2020 г.);
- S — площадь объекта, кв. м;
- Ктер — территориальный коэффициент перехода из условий сборника УПСС (Московской области) в условия других территорий. Оцениваемый объект расположен в Московской области;
- К24.06.2024 — индекс перехода от базовой цены к дате исследования;
- Коб — коэффициент, учитывающий разность в строительных объемах и площадях оцениваемого улучшения и аналога по сборнику (общая часть сборника УПСС).
В качестве объекта-аналога был выбран жилой дом, индивидуальный (без подвала).
| Наименование | Строительный объем, м3 | Общая площадь, м2 | Единица Измерения | Класс отделки помещений |
|---|---|---|---|---|
| Жилой дом-аналог ruЖЗ.02.002.0531 | 275-405 | 101-150 | ₽/м2 | Premium |
| Наименование характеристики | Жилой дом-аналог ruЖЗ.02.002.0531 | Процентное соотношение | |
|---|---|---|---|
| Фундаменты, подземная часть | 6 481,9 | 11,02% | |
| Стены наружные, возможна отделка | 7 316,6 | 12,44% | |
| Стены внутренние, перегородки, сантехкабины | 4 002,1 | 6,80% | |
| Перекрытия и покрытие | 10 999,7 | 18,70% | |
| Кровля | 1 309,5 | 2,23% | |
| Проёмы | 7 889,5 | 13,41% | |
| Полы | 2 727,0 | 2 727,0 | |
| Внутренняя отделка | 5 391,7 | 9,16% | |
| Отопление, вентиляция и кондиционирование | 4 755,0 | 8,08% | |
| Водоснабжение и канализация | 2 136,1 | 3,63% | |
| Электроснабжение и освещение | 4 894,1 | 8,32% | |
| Слаботочные системы | 933,0 | 1,59% | |
| Объект в целом | 58 836,0 | 100% | |
Далее к объекту-аналогу применили корректировки на основании данных раздела 1 справочника «КО-ИНВЕСТ»: на высоту, площадь, на дату исследования.
Расчет представлен в таблице ниже.
Жилой дом в коттеджном поселке:
Общая площадь — 98 кв. м;Высота — 3 м;
Строительный объем — 376 м3;
КС-1
| Наименование | Расчет |
|---|---|
| Корректировка на различие в высоте | 1,039 |
| Корректировка на разницу в площади | 1 |
| Стоимость аналогичного объекта сравнения в ценах 2020 г., с учетом корректировок, ₽/м2 | 61 131 |
| Индекс пересчета к ценам 07.05.2024 г. | 1,273 |
| Сумма затрат на создание без учета подведения внешних коммуникаций, ₽ | 7 626 337 |
К полученной сумме затрат необходимо добавить затраты на подведение внешних коммуникаций. По данным исследования, в среднем для загородных домов они составляют 9,8%.
Выводы
Проведенное исследование показало, что в действующих справочниках не прописаны затраты на подведение и подключение к зданию внешних коммуникаций. Оценщику надо рассчитывать их самостоятельно. Однако сумма может сильно отличаться в зависимости от типа здания, региона, удаленности объекта от питающих центров и других факторов.
Эксперты Veta проанализировали данные открытых источников и собрали информацию о доле затрат на подведение внешних коммуникаций к ОКС. Это значение будет полезно практикующим оценщикам, использующим затратный подход для расчета ОКС.
Также специалисты сделали пример расчета для коттеджа в Московской области. Коллеги-оценщики смогут на его основе делать расчеты для своих объектов.
Ирина Павлова
Марина Роженцова
