Оценить рыночную стоимость объекта — один из самых популярных запросов, поступающих в оценочные компании. В нашей практике чаще всего такая необходимость возникает в судебных спорах, связанных с договорными отношениями, возмещением ущерба, а также в делах о банкротстве. Эта задача далеко не всегда имеет шаблонное решение и предсказуемый результат. В статье рассказываем, зачем оценщики исследуют неочевидные сценарии использования объекта и когда нужно быть готовым к неожиданным значениям рыночной стоимости.
Откуда возникают сюрпризы при оценке рыночной стоимости
Оценка рыночной стоимости становится нетиповой, а результат её может сильно отличаться от ожиданий заказчика по двум основным причинам.
Первая причина: объект уникален
Объект оценки может быть нестандартным, несерийным, специализированным или существующим в единственном экземпляре. Это оборудование, недвижимость, товары или услуги, которые не имеют аналогов на открытом рынке. Вот несколько кейсов из нашей практики:
- новый для рынка 3D-сканер для мобильных платформ — отчёт об оценке понадобился для подтверждения суммы сделки в ИФНС при продаже прав на продукт;
- портфель товарных знаков — рыночную стоимость также нужно было определить при продаже, чтобы избежать претензий налоговой инспекции;
- рыночный размер вознаграждения независимого директора — оценка помогла акционерам разрешить разногласия относительно выплаченного директору гонорара;
- станок, изготовленный в единственном экземпляре по спецзаказу (при этом сначала изготовили и установили на фундамент станок, а затем возвели здание вокруг него);
- оборудование, поставленное в неполной комплектации — без части производственной линии, которая должна была быть изготовлена за границей.
А ещё уникальным продуктом, не имеющим аналогов, часто оказываются услуги. Несмотря на то, что доля услуг в ВВП России велика, а значит, рынок их достаточно развит, сами услуги — очень разноплановые, и зачастую сложно найти аналоги конкретной оказанной услуге.
Услуги принципиально отличаются от товаров по нескольким критериям, которые как раз и затрудняют поиск аналогов:
- нематериальность: перед покупкой невозможно увидеть, потрогать и оценить качество услуг;
- невозможность обеспечить стабильное качество: любое оказание услуги плотно связано с человеческим фактором;
- важность не только результата, но и процесса оказания услуги: при оценке качества услуги критически важно взаимодействие с исполнителем.
Veta так часто сталкивалась с запросами на оценку стоимости услуг судебного представителя, что из этого выросло целое ежегодное исследование
Вторая причина: рынок не развит или является специфическим
Рынок может быть неактивным, закрытым или вовсе отсутствовать. Например, нужно оценить единственное производственное здание в небольшом населенном пункте, где аналогов просто нет. Или стоимость продукции, поставленной по итогам тендера. В таких случаях данные о стоимости на рынке минимальны или полностью отсутствуют.
управляющий партнёр Veta:
«Ни для какого продукта нельзя бездумно искать среднее арифметическое ценовых предложений на рынке. Даже для самого что ни на есть стандартизированного и не редкого. У нас на сайте есть кейс, где мы оценивали рыночную стоимость стальных колёс для вагонов и ж/д техники. Эти колёса — идеальный пример типового продукта. Но рынок таких колёс и отношения на нём оказались весьма специфическими».
Как оценщики работают со сложными случаями
Существует три стандартных метода оценки:
- Сравнительный. Основан на анализе цен сделок и предложений по аналогичным объектам.
- Доходный. Подходит, если объект способен приносить доход и этот доход можно рассчитать с разумной точностью.
- Затратный. Основывается на расчёте стоимости создания аналогичного объекта.
При нетиповой оценке сравнительный подход часто нельзя применить «в лоб»: нет аналогов — нет и сделок по ним. Но чтобы сделать окончательный вывод о том, какие методы оценки применимы в конкретном случае, необходим тщательный анализ специфики объекта и рынка.
Первый шаг: проанализировать объект и рынок
Эксперты выявляют тенденции, ценовые параметры, факторы, которые влияют на формирование цены. Определяют, есть ли спрос на объект.
Отсутствие информации на рынке — тоже информация, на основе которой строится стратегия оценки.
Если рынка нет, важно понять причину:
- нет спроса, потому что нет перспектив развития отрасли в районе расположения;
- есть нестабильный спрос, но нет предложения;
- объект произведен под заказ и полезен только для конкретных покупателей;
- рынок насыщен: покупатели и продавцы уже поделили его между собой.
В каждом конкретном случае ценообразование приобретает индивидуальный характер.
Об особенностях ценообразования на закрытом рынке написали в кейсе о цене колбасной оболочки.
Анализ рынка или отрасли обычно проводится с привязкой к месту расположения объекта. Но если информации недостаточно, эксперт исследует соседние районы, области и города с похожим уровнем цен и развития.
Второй шаг: расширить поле поиска аналогов
По итогам анализа становится понятна причина отсутствия спроса — и можно понять, что будет аналогом оцениваемого объекта в данном конкретном случае.
Чтобы оценить зарплату руководителя компании-банкрота, исследовали размер вознаграждений не только директоров в той же отрасли, но и конкурсных управляющих.
Если спроса нет только в данном регионе, то целесообразно расширить географию анализа и найти предложения в аналогичных или соседних регионах. При этом важно учитывать специфику объекта, например, оборудование можно продать в соседний регион только в случае, когда его можно демонтировать без повреждения и ухудшения свойств. При этом цена с учётом доставки должна быть сопоставима с уровнем цен в регионе назначения.
Если объект — оборудование, и спроса нет, потому что оно устарело, то стоит:
- поискать современные функциональные аналоги этого оборудованияс учетом производительности, номенклатуры, качества продукции;
- учесть функциональное устаревание, например через затраты на модификацию.
«Однажды мы оценивали стоимость сгоревшего на производстве станка. Станок был изготовлен 30 лет назад по индивидуальному проекту. Производитель подтвердил, что сейчас такой не выпускается. Мы нашли аналоги по производительности, изготавливаемые под заказ, — массового спроса на такое оборудование нет. Направили запрос производителям, получили ответы и определили диапазон рыночной стоимости на подобное оборудование. Эти цифры легли в основу расчётов. За 30 лет рынок изменился, и появились более современные образцы оборудования, поэтому мы учли не только физический износ, но и функциональное устаревание».
Для объектов недвижимости стоит рассмотреть сценарий иного функционального использования объекта.
«Иногда выгоднее не пытаться сбыть объект недвижимости целиком, а снести оборудованное здание производственного назначения, освободить участок земли и использовать его под что-то другое».
Третий шаг: оценить возможность получить доход
Доходный подход к оценке применим в случаях, когда можно отдельно вычленить доход, генерируемый именно объектом оценки, но такая возможность есть не всегда. Например, если объект — уникальное оборудование в составе производственной линии и доход формируется всей линией, то выделить долю конкретного объекта невозможно.
Четвертый шаг: рассчитать затраты на создание объекта
Затратный подход — наиболее универсальный, так как может применяться для оценки и оборудования, и услуг, и объектов недвижимости. Он подразумевает расчёт всех затрат на создание объекта.
Один из специфических сценариев расчёта рыночной стоимости при затратном подходе — утилизация объекта и расчет стоимости исходя из вторичных материалов, полученных при разборке.
«Для устаревшего оборудования, даже в хорошем состоянии, утилизация может принести большую выгоду, чем попытка продажи со значительной скидкой.
На крупных предприятиях часто хранятся невостребованные комплектующие — такие запасы образуются при смене проектов или переходе на новое производство. Иногда такое оборудование просто складируется без сортировки и оценки. В подобных случаях сценарий утилизации может быть наиболее рентабельным решением».
Затратный подход часто оказывается единственным применимым для оценки стоимости уникальных объектов. В этом случае применяют метод калькуляции затрат, которые понёс исполнитель, и прибавляют к ним предпринимательскую прибыль.
«При определении стоимости услуги, аналога которой нет на рынке, мы можем поставить себя на место исполнителя и попробовать выявить факторы, которые нам необходимо учесть при формировании цены на нашу услугу. Такой метод был успешно реализован экспертами нашей компании в рамках нескольких судебных экспертиз».
Только затратный метод помог нам рассчитать рыночную стоимость услуги по ТО оборудования котельных и оценить целесообразность сделки в кейсе ЖЭС.
Вывод
Можно определить рыночную стоимость любого объекта, каким бы уникальным он ни был и на каком бы специфичном рынке ни обращался. Иногда для этого оценщики исследуют неочевидные сценарии: находят аналоги там, где их никто не искал, перевоплощаются в исполнителей услуги или предлагают утилизировать оцениваемый объект. Главное — чтобы эксперт глубоко исследовал рынок и объект, обосновал выбор метода оценки, тщательно провёл расчёты и был готов понятно объяснить результат сторонам конфликта или суду.
заместитель технического директора
