Частное лицо обратилось с иском о защите прав потребителей к компании «МГ Строй». Истец и МГ Строй заключили договор долевого строительства, по которому были нарушены обязательства. Он требовал возместить 500 032 рублей: 340 032 рубля неустойки, 60 000 рублей арендной платы и 100 000 рублей морального вреда. «МГ Строй» посчитала сумму завышенной и поручила провести экспертизу компании Veta.
Нашему эксперту предстояло определить возможный размер убытков от нарушения сроков передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве.
Как проходила экспертиза
- изучение предоставленной документации,
- определение периода оценки,
- определение потенциального дохода,
- определение расходов.
Что обнаружил эксперт
По документам стало ясно, что срок передачи квартиры покупателю застройщиком истек 30 декабря 2015 года. Актом приема-передачи к договору участия в долевом строительстве жилое помещение было передано покупателю 30 мая 2016 года, то есть просрочка обязательств составила 152 дня.
Эксперт рассчитал стоимость права требования возмещения упущенной выгоды (определение возможного размера убытков) двумя методами:
- Сдача квартиры в аренду: единственный доход, который может получить собственник от квартиры, — сдавать ее в аренду, поэтому вполне логично предположить именно этот вариант.
- Вклад денежных средств на депозит: собственник квартиры мог не вкладывать деньги в недвижимость, а положить их на сберегательный счет с минимальными рисками в одном из надежных банков — ПАО «Сбербанк».
Сдача квартиры в аренду
При определении дохода от сдачи квартиры в аренду эксперт использовал сравнительный подход — проанализировал рыночную стоимость сделок аренды аналогичных объектов. Арендная плата за 5 месяцев составила бы 67 500 рублей.
Он рассчитал величину арендной платы однокомнатной квартиры, определил предполагаемые расходы собственника — коммунальные платежи и налог на доходы физических лиц, а также предусмотрел время на поиск потенциального арендатора. Общая сумма потенциальных расходов — 18 636 рублей.
Вклад денежных средств на депозит
Для расчета этого типа возможного дохода эксперт выбрал бессрочный пополняемый счет в ПАО Сбербанк с неограниченным снятием, с процентной ставкой от 1,50 до 2,30 в рублях; от 0,01 до 0,10 в долларах США; от 0,01 до 0,10 в евро.
На сайте банка можно рассчитать свой доход при заданных параметрах: при сроке счета 152 дня и сумме 2 377 847 рублей (стоимость квартиры) общий доход составит 21 726 рублей.
Выводы
Эксперт доказал, что сумма неустойки 340 032 рубля и 60 000 рублей арендной платы, которую изначально требовал истец, действительно несоизмерима с возможным ущербом, и определил более реалистичный размер упущенной выгоды от нарушения сроков передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве №14-51/4 от 15.12.2014 г.:
- от сдачи квартиры в аренду — 49 000 рублей,
- от вклада денежных средств на депозит — 22 000 рублей.
Что в итоге
Суд взыскал с ООО «МГ Строй» в пользу истца 135 000 рублей:
- неустойку в размере 50 000 рублей вместо заявленных 90 675,24 рублей
- оплату аренды жилого помещения в размере 30 000 рублей вместо заявленных 60 000 рублей
- моральный вред в размере 10 000 рублей
- штраф размере 45 000 рублей (50% от суммы иска).
