Дело № А45-32771/2020 разбиралось в Арбитражном суде Новосибирской области
Суть дела
Арендатор помещения в новосибирском ТЦ просил снизить арендную плату на период ограничений из-за COVID-19. Его магазин одежды не работал с 5 апреля до 14 июля 2020 года.
В заявлении арендатор требовал обязать своего арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору субаренды с условиями отсрочки и уменьшения арендной платы. Ни к заключению об отсрочке оплаты, ни к соглашению об уменьшении платы стороны не пришли — поэтому пошли в суд.
Ответчик полагал, что арендная плата подлежит снижению на 30%. Истец был не согласен, поэтому обратился к нам за объективной оценкой снижения арендной платы.
Как работали эксперты
Оценка была проведена в соответствии методическим рекомендациям «Определение размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19».
Что учитывали при проведении оценки:
- невозможность использования арендуемых помещений по прямому назначению;
- возможное альтернативное использование;
- затраты арендодателя на содержание помещений.
Что анализировали
Предложения по аренде коммерческих помещений в период самоизоляции. Были рассмотрены аналогичные объекты в Новосибирске.
К какому выводу пришли
С учетом эксплуатационных платежей значение снижения арендной платы составляет 76% и не может превышать 476794 рублей со всеми расходами на содержание.
Что в результате
Ответчик предоставил рецензию на отчет, где указывал, что требуемое снижение аренды учитывает интересы только истца. Мы привели довод, что методы расчетов учитывали интересы и арендодателя, и арендатора. Так была подтверждена корректность расчетов.
Исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Ответчика обязали заключить допсоглашение к договору субаренды с новыми условиями и снизить арендную плату на 76%.
Цитаты суда
«Истец представил доказательства того, что им понесены убытки в первом полугодии 2020 года в связи с действием ограничительных мер и невозможностью пользоваться спорным помещением по его назначению. Представленный истцом отчет суд полагает относимым и допустимым доказательством, и оснований полагать его недостоверным доказательством не усматривает».
«Суд полагает, что доводы ответчика о необходимости снижения арендной платы на 30% в связи с заключениям им соглашений с другими арендаторами не могут являться единственным критерием для определения разумного и соразмерного установления размера арендной платы для данного субарендатора».
«При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости снижения размера арендной платы до 76%, полагая данное уменьшение отвечающим принципам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических сил сторон».
