Строительные дефекты — обычное дело на практике. Трещины, протечки, кривые стены встречаются и в жилых домах, и в коммерческих зданиях. Кто виноват? Как исправить ситуацию?
Чтобы не гадать, нужна строительно-техническая экспертиза (СТЭ). Это эффективный инструмент, который определяет суть проблемы, ее причины и создает надежные аргументы для переговоров. Причем как для застройщика, так и для собственников строительных объектов.
Почему экспертизу важно провести до суда? Разбираемся в статье.
Досудебная СТЭ помогает договориться
Когда собственники замечают строительные дефекты, они стремятся обратиться в суд, чтобы «разорвать» застройщика. Особенно если речь идет о жилище.
Но судебные тяжбы затягиваются на месяцы, а то и годы. Пока идут разбирательства, дефекты могут усугубиться. А факт участия в судах за это время способен подпортить репутацию застройщика. Поэтому обе стороны конфликта заинтересованы в том, чтобы решить проблему быстрее. В идеале — мирным путем.
Досудебная строительно-техническая экспертиза позволяет собственникам зданий и помещений:
- узнать объективное мнение незаинтересованного в деле специалиста;
- убедить застройщика исправить ошибки;
- быстрее устранить проблемы и начать пользоваться объектами без препятствий.
Застройщикам исследование помогает:
- предотвратить репутационные потери из-за судебных споров;
- защититься от необоснованных претензий;
- понять реальный объем и стоимость устранения недостатков;
- оперативно разрешить конфликт.
Поэтому досудебная СТЭ — эффективный инструмент для обоих участников спора.
Кто чаще обращается к специалистам
Каждая из сторон конфликта может инициировать досудебную строительно-техническую экспертизу. Судя по нашей практике, соотношение частоты обращений примерно 50 на 50.
Собственники зданий и помещений чаще приходят за исследованием, когда уже заметили проблемы. Они хотят найти им объяснение с профессиональной точки зрения, чтобы эффективно «надавить» на оппонента.
Застройщики обращаются с целью независимой проверки их работы. Как правило, это происходит после того, как в их адрес начинают поступать претензии собственников.
Но иногда обе стороны инициируют СТЭ в профилактических целях — чтобы удостовериться, что всё в порядке: объект качественный, безопасный и соответствует всем нормативным требованиям.
Какие вопросы ставят на исследование
Вопросы для досудебной СТЭ в спорах между застройщиками и собственниками обычно похожи вне зависимости от инициатора исследования.
Сначала требуется оценить фактически выполненные работы, проверить их на соответствие документации и нормативам. Затем установить, есть ли дефекты, в чем они выражаются, почему могли возникнуть. А потом рассчитать, сколько потребуется денег на их устранение или какой должен быть размер компенсации убытков.
Один вопрос вытекает из другого.
Дефекты порой вызывают улыбку и даже поражают воображение. Читайте историю про удивительный сюрприз от строителей к отопительному сезону в нашем телеграм-канале.
Как помогает досудебная СТЭ: кейс из практики Veta
Рассмотрим работу эксперта на примере спора о подтоплении парковок в жилом комплексе.
Суть дела
Жильцы нового жилого комплекса заявили о большом количестве недостатков в части строительства зданий и благоустройства территории. Основной и самой значимой проблемой они считали постоянное подтопление подземных парковок из-за протечек в фундаменте.
Дело дошло до суда. Однако жильцы выразили готовность отложить судебные разбирательства и договориться, если застройщик предоставит надежные гарантии устранения недостатков. Иск был своеобразной страховкой.
Застройщик хотел поскорее устранить дефекты и решить ситуацию мирно. Незадолго до даты заседания он обратился к нам за досудебной СТЭ, чтобы оценить фактическое состояние объекта.
Что сделал специалист
- Выехал на объект и провел натурный осмотр общего имущества домов жилого комплекса с фотофиксацией. В процессе участвовала инициативная группа жильцов. По результатам осмотра специалист составил перечень из двух десятков дефектов.
- Изучил нормативную документацию (законы, СНиПы, ГОСТы) и сопоставил требования к качеству с фактическим состоянием зданий.
- Выявил возможные причины недостатков. Например, установил, что подтопления паркингов с наибольшей вероятностью возникли из-за нарушения гидроизоляции фундаментов. А это могло случиться из-за неверного выбора марки бетона, нарушения технологий строительства, низкого качества материалов или естественной усадки почвы под весом строительной конструкции.
В акте осмотра и заключении эксперт отражает максимум возможных причин возникновения недостатков. Категоричное суждение может оказаться недостаточным или ошибочным.
Затем юристы соотносят правовой аспект, например нарушение договора, с конкретными условиями причин возникновения дефектов.
Так, усадка здания — процесс естественный. Но если из-за нее возникли недостатки — трещины и т.п., — их должен устранять застройщик в рамках гарантийного обслуживания. Если в договоре не указано иное, этот срок составляет до пяти лет.
- Присвоил категорию каждому дефекту: определил устранимость, значительность.
- Подготовил рекомендации по устранению каждого недостатка.
| Дефект/ недостаток | Причина возникновения | Категория дефекта/ недостатка | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Металлическая дверь в подземный паркинг. Следы коррозии металла дверного блока. Разрушение штукатурного слоя и окрасочного покрытия в нижней части стен и откосов. | Систематическое воздействие большого количества влаги, намокание. | Эксплуатационный, устранимый дефект | Устранить причину протечки. Произвести замену металлического блока с дверью. Выполнить ремонтно-восстановительные отделочные работы с использованием антигрибковых препаратов. |
| Повреждение отделочных слоев стен. | Воздействие большого количества влаги, намокание, нарушение гидроизоляционных свойств стен фундамента. | Значительный, устранимый дефект | Устранить причины замачивания (восстановление гидроизоляционных свойств стены). Выполнить ремонтно-восстановительные отделочные работы с использованием антигрибковых препаратов. |
| Многочисленные очаги высолов в местах образования трещин в монолитной ж/б плите перекрытия (наличие поступления воды на конструкцию). | Воздействие большого количества влаги, намокание, нарушение гидроизоляционных свойств плиты перекрытия, вымывание солесодержащих микроэлементов. | Значительный, устранимый дефект | Устранить намокание плиты перекрытия. Расшить трещину, промыть медьсодержащим раствором, обработать антигрибковым составом, выполнить работы по заделке трещин ремонтным составом. |
Какую проблему решила досудебная экспертиза
Заключение специалиста стало основой для грамотной, технически обоснованной позиции застройщика на переговорах с жильцами комплекса. Оно позволило:
- четко обозначить все выявленные недостатки;
- объяснить причины появления каждого дефекта;
- разработать график устранения проблем.
Если договориться не выйдет, проведенная экспертиза поможет в суде
Из-за большого количества технических нюансов в процессе строительства результаты СТЭ становятся одним из главных аргументов сторон в судебных разбирательствах. Это касается любых конфликтов, в том числе между застройщиками и собственниками о дефектах зданий и помещений.
При этом экспертиза не обязательно должна быть судебной. Чаще всего суд выносит решение на основании заключения специалиста, которое приобщила одна из сторон спора, если считает его авторитетным, убедительным и понятным. Дополнительные исследования не проводятся.
Подробно о том, как выигрывать судебные споры в любой сфере с помощью экспертиз, читайте в бесплатном руководстве «Новая наука побеждать».
Положительная сторона вопроса заключается в том, что инициатор досудебной экспертизы (в большинстве случаев — юрист одной из сторон конфликта) может повлиять на качество исследования! Поделимся двумя практическими рекомендациями.
Лайфхак 1: попросите эксперта сформулировать правильные вопросы
Формулировки вопросов задают границы исследования. То есть от их качества зависит результат экспертизы.
Конкретных требований к формулировке вопросов в процессуальном законодательстве нет, но практика позволяет выделить ряд особенностей:
Важно!
Не только вопросы, но и весь текст заключения строительного эксперта не должен содержать «юридический язык», ссылок на кодексы, примеров из схожих судебных дел и т.д. Написанное строительным экспертом должно оставаться в плоскости строительных норм и правил, законодательства РФ в части строительства и профессионального строительного опыта и знаний экспертов.
- Нельзя допустить ситуации, при которой якобы технический вопрос окажется правовым. Такую экспертизу сразу оспорят.
- Спорных формулировок также надо избегать. Например, некорректно основываться на предположениях — просить определить стоимость устранения строительных дефектов до того, как специалист проверил их наличие.
- Важно учитывать компетенции — то есть рассчитать стоимость устранения дефектов может не любой специалист в области строительства, а только сметчик.
- Следует детализировать вопросы обстоятельствами, которые важны для достижения цели исследования. Например, указать на несвоевременное предоставление документации или решение отдельных вопросов: замену изделий или материалов на аналоги, применение нового инженерного решения, не предусмотренного по проекту и т.д.
Разобраться со всеми этими нюансами может тот, кто обладает специальными знаниями и опытом в области строительно-технической экспертизы. Поэтому разумно объяснить такому специалисту обстоятельства дела и попросить предложить корректные формулировки вопросов.
Лайфхак 2: сверьтесь с чек-листом по выбору специалиста для досудебной СТЭ
Когда суд получит заключение от одной из сторон, он должен будет удостовериться в опыте и квалификации каждого специалиста, который участвовал в проведении исследования. Эти сведения не должны стать поводом усомниться в результатах экспертизы. Иначе сроки рассмотрения спора затянутся, что невыгодно ни застройщикам, ни собственникам объектов.
Поэтому при выборе специалиста для строительно-технической экспертизы мы рекомендуем проверить:
Всё, что нужно знать юристам о СТЭ, чтобы эффективно использовать ее для разрешения споров, собрали в бесплатном руководстве.
-
Обязательно:
- образование и специализацию кандидата (дипломы, профильные сертификаты или свидетельства, удостоверения о повышении квалификации);
- опыт работы в строительной отрасли и проведения аналогичных исследований (например, проверить дела с участием специалиста в картотеке арбитражных дел или других сервисах);
- наличие необходимого оборудования — тепловизоров, влагомеров, толщиномеров покрытий и других инструментов. Требования к ним закреплены в законе «Об обеспечении единства измерений».
Положительный имидж эксперту создают: научные работы, разработки методик оценки, ВАКовские статьи по предмету исследования.
-
А чтобы дополнительно удостовериться в профессионализме специалиста и повысить его авторитет в глазах судьи:
- наличие ученой степени доктора или кандидата технических наук, ученого звания (доцент, профессор);
- наличие положительного имиджа как специалиста в строительной сфере;
- членство в профессиональных общественных объединениях.
Пользуйтесь рекомендациями и разрешайте разногласия эффективно.
Ведущий специалист департамента строительно-технических экспертиз
