Прошлой зимой в России многим не хватало снега и трескучих морозов. Но не эксперту Veta Александру Терентьеву. В январе 2025 года он отправился в город Тарко-Сале (ЯНАО), где мороз был -40, а сугробы намело до самых крыш — непривычная картина для жителя средней полосы. А вот с изъятием земли для муниципальных нужд все типично. Изымая недвижимость у частника, местные власти предложили компенсацию, которая показалась собственнику слишком скромной. И без тщательно проведенной оценочной экспертизы справедливую компенсацию собственник получить не смог бы.
Почему понадобилась судебная экспертиза
В г. Тарко-Сале Пуровского района Ямало-Ненецкого автономного округа запланировали реконструкцию автомобильной дороги по ул. Набережная Саргина. Для проведения работ потребовалось изъять у индивидуального предпринимателя земельный участок площадью 1100 м² вместе с расположенным на нем нежилым зданием площадью 120,7 м² и ограждением протяженностью 139 м.
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района заказал оценку подлежащего изъятию объекта у ООО «Центр экономического содействия», специалисты которого определили размер возмещения в 11 862 000 рублей.
Из них:
- рыночная стоимость здания — 2 655 159 рублей;
- ограждение — 2 245 288 р.;
- земельный участок —1 671 000 р.;
- убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием — 5 291 000 р.
Эксперты исходили из того, что собственник использует здание, а значит, понесет убытки, связанные с изменением места деятельности и досрочным прекращением обязательств по договору с третьими лицами.
Департамент направил собственнику проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с приложением материалов оценки. А затем, поскольку соглашение получатель не подписал, обратился в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Ответчик составил отзыв на иск, в котором пояснил, что не согласен с размером возмещения и считает, что оценка была произведена с нарушениями. В частности, оценщик не принял в расчет документы, обосновывающие размер убытков, которые истец направил ответчику.
В этом месте поставим себе галочку: истец считал, что рыночная стоимость его недвижимости рассчитана верно, а ошибка кроется в вычислениях убытков, которые он понес в результате изъятия.
В результате суд назначил судебную экспертизу, а ее проведение поручил экспертам Veta Александру Терентьеву и Оксане Егоровой. Вопрос был сформулирован так:
Каков размер денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество, включая рыночную стоимость, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимого имущества?Как работали эксперты
Эксперты разделили работу на три этапа:
- Определение рыночной стоимости изымаемого имущества.
- Определение убытков, связанных с изъятием.
- Определение размера денежной компенсации.
Оценка рыночной стоимости недвижимости
Определение рыночной стоимости всегда начинается с описания объектов исследования. Поэтому Александр Терентьев отправился в г. Тарко-Сале. Путешествие заняло почти двое суток: самолетом из Нижнего Новгорода в Москву, оттуда — в Новый Уренгой, из которого еще около пяти часов на такси до места назначения.
Эффектные зимние фото из этой поездки можно посмотреть в нашем телеграм-канале
Полученные при осмотре данные позволили экспертам подобрать аналоги объекта на рынке, чтобы определить рыночную стоимость. Эксперты подошли к задаче скрупулезно и не ограничились одним подходом к оценке.
Для определения рыночной стоимости здания и земельного участка использовали метод сравнения продаж (сравнительный подход). Метод основан на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).
Для определения рыночной стоимости здания и сооружения (ограждения) применили метод затрат замещения (затратный подход). То есть посчитали стоимость объектов как сумму затрат на создание новых с аналогичной полезностью, но с учетом величины накопленного износа.
Оказалось, что эксперты, привлеченные администрацией, сильно недооценили рыночную стоимость участка. По оценке экспертами Veta она составила 13 960 000 руб. — в 8 раз больше. При этом стоимость здания составила 3 056 000 руб. (его предшественники тоже недооценили, хотя и не так сильно), а стоимость ограждения — 1 932 000 руб. (оно было даже переоценено).
Оценка убытков, связанных с изъятием
А вот оценка убытков оказалась не такой радужной для собственника недвижимости.
Выяснилось, что нежилое здание на участке владелец никак не использовал, да и не мог бы, поскольку оно требовало капитального ремонта. То есть, собственник не понес расходов на переезд в новое здание, как и упущенной выгоды в связи с прекращением получения прибыли (он ее и не получал).
Но эксперты все же исходили из допущения покупки нового объекта взамен изъятого и рассчитали убытки в размере стоимости услуг риэлтора для покупки аналогичного земельного участка, а также расходов на регистрацию новой недвижимости.
Убытки составили 517 280 руб., а общая сумма компенсации, рассчитанная экспертами Veta, 19 465 000 рублей.
| Состав компенсационной выплаты | По заключению ООО «ЦЭС» | По заключению Veta |
|---|---|---|
| Рыночная стоимость здания | 2 655 159 ₽ | 3 056 000 ₽ |
| Рыночная стоимость ограждения | 2 245 288 ₽ | 1 932 000 ₽ |
| Рыночная стоимость участка | 1 671 000 ₽ | 13 960 000 ₽ |
| Сумма убытков | 5 291 000 ₽ | 517 280 ₽ |
| Всего | 11 862 000 ₽ | 19 465 000 ₽ |
Как видите, суммы компенсации, предложенные разными оценочными компаниями, оказались очень разными. Почему одна оценка была принята судом, а другая не устояла? Важно, чтобы расчет базировался не на гипотезах из разряда «так обычно бывает», а отталкивался от реальных обстоятельств конкретного случая, и чтобы эксперты могли продемонстрировать эту связь, показать, на какие факты они опирались в расчетах.
Оппонент тоже действует
Напомним: несмотря но то, что ООО «Центр экономического содействия» оценил убытки собственника в 5 291 000 рублей, включая упущенную выгоду, общая сумма компенсации по версии этой организации составила 11 862 447 рублей, то есть на 7,6 млн рублей меньше, чем компенсация, рассчитанная экспертами Veta.
Администрация района осталась недовольна таким результатом и пригласила ООО «ТиКей» написать рецензию на заключение экспертов. На основании этой рецензии местные власти ходатайствовали о назначении повторной оценочной экспертизы. Однако суд это ходатайство не удовлетворил, отметив высокое качество, обоснованность, ясность экспертного заключения и указав, что «Само по себе несогласие Департамента с выводами экспертов не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ и не является самостоятельным основанием для назначения повторной экспертизы».
А также, что «…экспертное заключение, подготовленное ООО «Оценочная компания «ВЕТА», каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется…» А поскольку повторная экспертиза назначается при наличии таких сомнений и противоречий, то в данном случае она не имеет смысла.
Что решил суд
Примечательно, что едва ли не третья часть решения суда Ямало-Ненецкого автономного округа посвящена заключению экспертов Veta. Выводы в решении основаны на нем, и суд посчитал важным отметить следующее:
«… экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства (в том числе в области оценочной деятельности), содержит достоверные сведения и является надлежащим доказательством по делу (статьи 65, 67, 68 АПК РФ). Заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, сомнений в его обоснованности не установлено, полномочия и компетентность экспертов не оспорены».
Итоговое решение:
- изъять у индивидуального предпринимателя недвижимость для муниципальных нужд;
- выплатить возмещение за изымаемые объекты в сумме 19 465 000 рублей.
партнер, технический директор экспертной группы Veta
