Комплексная экспертиза на строительном объекте

В 2019 году эксперты Veta выполняли комплексную экспертизу. В работе приняли участие строительно-технический, финансово-экономический отделы и отдел оценки. Специалистам пришлось изучить большой массив проектно-сметной, разрешительной и иной документации, а также электронную деловую переписку заказчика более чем за год.

Что случилось

02.02.2018 года крупная компания заключила контракт с иностранным подрядчиком на выполнение строительных работ по возведению многофункционального комплекса.

Контрактом были установлены в том числе:

сроки начала и окончания работ (как по объекту в целом, так и отдельных этапов);
обязанность подрядчика выполнить за цену контракта весь необходимый объем работ, обеспечить строительство материалами, конструкциями, оборудованием.

Но к октябрю 2019 года стало очевидно, что сроки завершения работ срываются по причинам, не связанным с действиями подрядчика. А значительное продление сроков влечет дополнительные расходы строительной компании на оплату труда, обслуживание техники, содержание строительной площадки и так далее, а также расходы, связанные с удорожанием строительных материалов.

Кроме того, в процессе строительства в проектную документацию были внесены существенные изменения, предполагавшие производство дополнительных работ. Эти работы повлекли новые расходы, не предусмотренные изначально в контракте.

Поэтому подрядчик обратился к экспертам группы Veta с просьбой провести строительно-техническую экспертизу и ответить на следующие вопросы:

Вопрос № 1. Определить необходимый срок продления работ по контракту по причинам, не связанным с действиями подрядчика, на 1 октября 2019 г..

Вопрос № 2. Определить на 1 октября 2019 г., на какую сумму изменилась стоимость материалов (бетона и арматуры) по сравнению со стоимостью, учтенной на дату подписания контракта.

Вопрос № 3. Определить на 1 октября 2019 г. сумму дополнительных расходов, фактически понесенных подрядчиком при выполнении контракта по обстоятельствам, за которые подрядчик не отвечает.

Вопрос № 4. Определить на 1 октября 2019 г. сумму необходимых дополнительных расходов по контракту от 2 февраля 2018 г. в связи с необходимостью продления сроков выполнения работ, помимо указанных в вопросе 2.

Как работали специалисты

Объектом экспертизы стали работы по усилению свайного поля для высотного административного здания и устройству стилобата. К работе привлекли специалистов из разных областей знания.

Строительно-технический отдел разбирался в причинах срыва сроков и в том, на сколько их необходимо продлить.
Финансово-экономический считал расходы на содержание наемной рабочей силы и оборудования, убыток от привлечения сторонней техники.
Оценщики рассчитывали удорожание материалов — бетона и арматуры.

Работа по первому вопросу

Специалисты изучили контракт между заказчиком и подрядчиком, общие и особые условия к нему, проектную документацию, журналы выполнения работ, переписку сторон и другие источники информации.

В особых условиях соглашения было предусмотрено право подрядчика требовать продления сроков строительства в случаях:

несвоевременной передачи заказчиком проектной или разрешительной документации;
существенного нарушения порядка расчетов;
необходимости выполнения дополнительных работ, не предусмотренных проектной документацией;
приостановки работ по независящим от подрядчика причинам и в некоторых других ситуациях.

Специалисты установили, что в проектную документацию по объекту несколько раз вносились существенные изменения в силу следующих обстоятельств.

На строительной площадке после заключения контракта было выявлено разуплотнение грунтов, которое потребовало дополнительных работ по укреплению свайного основания. Вибрации, связанные с работами по установке дополнительных свай, привели к частичному разрушению вспомогательной конструкции «стена в грунте» и появлению трещин на соседних, частично возведенных, зданиях.

В результате пришлось выполнить демонтаж и восстановление поврежденных конструкций, а также изменить технологию устройства свай, чтобы избежать новых трещин и заложить надежное основание для возведения высотного здания.

При этом не все изменения в проектной документации согласовывались уполномоченными органами оперативно.

Специалисты пришли к следующим выводам о причинах и сроках продления работ по усилению свайного поля и устройству стилобата.

Отсутствие согласованной актуальной версии проектной документации со штампом «в производство работ» на момент предполагаемой даты начала работ привело к фактическому смещению этой даты на 310 календарных дней.
Изменение заказчиком технологии производства работ, при котором корректировка документации на испытательные работы не была проведена вовремя, стало причиной отсрочки окончания испытательных работ на 139 дней (с 12.11.2018 по 30.03.2019).
Задержка получения заказчиком заключений государственной экспертизы по измененной технической документации составила 92 дня (с 31.07.2018 по 31.10.2018).
Принятие заказчиком технических решений без учета состояния грунтов (то есть без учета состояния переданной подрядчику строительной площадки) повлекло деформации конструкций прилегающей застройки, устранение которых потребовало обоснованной приостановки работ и заняло 215 дней.

Таким образом, специалисты установили минимальный необходимый расчетный срок продления выполнения работ в 690 дней — до 20.04.2020 г.

Работа по второму вопросу

Чтобы ответить на второй вопрос, специалисты изучили оптовые цены на рынке строительных материалов: товарного бетона БСТГ С30/37 St4 и арматурной стали классов S 240 b S500 для закупки на территории Республики Беларусь. Они исследовали динамику роста цен в период с 2017 по 2019 г.

Установили, что среднее увеличение стоимости арматуры за исследуемый период в белорусских рублях составило 17% к первоначальной стоимости, в долларах США — 8% к первоначальной стоимости.

Среднее увеличение стоимости бетона за исследуемый период в белорусских рублях составило 26% к первоначальной стоимости, в долларах США — 20%.

Также было необходимо учесть, что объемы материалов — арматуры и бетона — увеличились в результате изменений, внесенных в проектную документацию. Для этого специалисты из данных по среднему проценту удорожания рассчитали стоимость 1 тонны металлоизделий и 1 м³ бетона, а затем умножили на расход материалов, указанный в обновленной проектной документации.

Выяснили, что стоимость материалов (бетона и арматуры) на октября 2019 г. превосходит стоимость, учтенную на дату подписания контракта, на 1 773 946,90 долл. США без учета НДС.

Работа по третьему вопросу

Для определения размера дополнительных затрат, которые понес подрядчик в связи с увеличением срока производства работ, учитывались как периоды приостановления работ, так и снижение темпа производства работ. Также специалисты отметили периоды, в которые производились работы, предусмотренные дополнительными соглашениями к контракту.

Все это время подрядчик расходовал средства на амортизацию временных и офисных зданий/сооружений, водоснабжение, услуги связи, охрану объекта, уборку офиса, обслуживание оборудования, канцтовары, многие другие прямые и косвенные расходы, не зависящие от производства работ на объекте. Изучая расходы на зарплату сотрудников, специалисты тщательно анализировали необходимость содержания данного штата.

Полный перечень дополнительных расходов подрядчика был скрупулезно выписан из бухгалтерских счетов по месяцам за период с марта 2018 года по сентябрь 2019 года, а учтен за периоды выполнения работ с отклонением от первоначального графика.

Общая сумма дополнительных расходов, фактически понесенных подрядчиком на 1 октября 2019 года по причинам, за которые подрядчик не отвечает, составила 2 418 691,39 долларов США (без НДС).

По четвертому вопросу

Исследование по вопросу № 1 показало, что срок исполнения контракта смещается на 690 дней. В этот период подрядчик вынужден нести дополнительные расходы на поддержание работы подразделения, обслуживание строительной площадки, обслуживание банковских гарантий.

На основе данных по косвенным расходам подрядчика за август и сентябрь 2019 года специалисты рассчитали средний размер затрат за месяц работы подразделения. Были также учтены ежемесячные затраты на прикомандированный к месту строительства персонал и на обслуживание банковской гарантии.

Расчет за весь период продления работ выполнялся с учетом инфляции, прогнозируемой на 2021–2022 гг.

По итогам расчета необходимая сумма дополнительных расходов в связи с продлением работ составила 8 961 432,52 долларов США (без НДС).

Вывод

В результате срыва сроков строительных работ на сложном объекте «крайним» мог остаться очередной генподрядчик, рискнувший взяться за долгострой. Но комплексная экспертиза, выполненная специалистами Veta, показала, что продление сроков строительства произошло по причинам, за которые подрядчик не отвечает, и привело к дополнительным расходам подрядчика, на возмещение которых он вправе рассчитывать.