Собственник земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» хотел зарегистрировать вновь построенный жилой дом, но получил на руки решение о приостановлении кадастрового учета объекта капитального строительства в связи с вступившим в силу 13.07.2015 г. 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пришедшем на смену 121 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и 221 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Согласно нововведениям, вступившим в законную силу с 04.07.2016, жилой дом на кадастровый учет ставят на основании разрешения на строительство, полученного в отделе архитектуры и градостроительства по месту расположения земельного участка. Если у собственника нет разрешительной документации, в постановке на кадастровый учет ему откажут и зарегистрировать права на объект недвижимости будет невозможно.
Единственная возможность пройти регистрационный учет прав на объект недвижимости — это признание права собственности на самовольно возведенный объект в судебном порядке с последующей постановкой на кадастровый учет. Чтобы это сделать, в суд необходимо предоставить заключение эксперта о соответствии объекта недвижимости строительным, градостроительным и противопожарным нормам.
Задача эксперта
Подготовить экспертное заключение о соответствии объекта недвижимости строительным, градостроительным и противопожарным нормам за 10 рабочих дней.
Вопросы, поставленные перед экспертом:
- «Есть ли у жилого дома нарушения требований строительных и градостроительных норм?»
- «Соответствуют ли конструктивные решения и строительные материалы жилого дома современным техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам?»
- «Создаёт ли дом угрозу жизни и здоровью граждан?»
- «Может ли дом в дальнейшем эксплуатироваться для постоянного проживания?»
- «Нарушает ли жилой дом права и законные интересы третьих лиц?»
Как проходила экспертиза
Специалисты экспертной группы Veta провели строительно-техническую экспертизу (инструментально-визуальное обследование) жилого дома. Цель экспертизы — оценка технического состояния строительных конструкций жилого дома и их соответствия современным техническим и противопожарным нормам и правилам, определение возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома для постоянного проживания. Для проведения экспертизы необходимо предоставить документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок и технический паспорт на вновь построенный объект.
Этапы инструментально-визуального обследования жилого дома
− Осмотр объекта недвижимости на предмет соответствия техническому паспорту.
− Замер отступов от передней границы и боковых границ земельного участка до жилого дома на предмет их соответствия градостроительным нормам.
− Фотофиксация инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, газоснабжение в газифицированных районах). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие газоснабжения, водопровода и канализированных уборных. Определение размеров жилых помещений — соответствуют ли техническому паспорту, соблюдается ли минимально допустимые размеры жилых комнат и других помещений.
− Визуальный осмотр жилых помещений на предмет наличия необходимого естественного освещения.
− Замеры высот (от пола до потолка) комнат и кухни: они должны быть не меньше 2,5 м, минимум для внутридомовых коридоров и холлов — 2,1 м.
− Осмотр и замер отметки пола жилого помещения на первом этаже — она должна быть выше планировочной отметки земли.
− Фотофиксация и замер толщины несущих наружных и внутренних конструкций на предмет соответствия минимально допустимым размерам для III климатической зоны.
− Описание конструктивных элементов.
Подготовка исследовательской части заключения
− Описание общих сведений об объекте недвижимости: площадь земельного участка, категория земли, вид разрешенного использования, адрес; описание конструктивных элементов жилого дома согласно результатам визуально-инструментального обследования; описание инженерных коммуникаций и их состояние (работоспособное/неработоспособное).
− Анализ состояния конструктивных элементов, инженерных коммуникаций, отступов на соответствие строительным, градостроительным и противопожарным требованиям.
− Формулировка ответов на поставленные вопросы.
Выводы эксперта
Общее техническое состояние жилого дома можно оценить как работоспособное, пригодное для проживания людей.
Жилой дом соответствует требованиям нормативно-технической документации, предъявляемым к условиям проживания в жилых зданиях.
Строительные конструкции жилого дома прослужат в течение длительного времени при правильной эксплуатации.
Повреждений и деформаций, влияющих на несущую способность конструктивных элементов жилого дома, при осмотре не обнаружено.
Жилой дом соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00, СП 55.13330.2011 СНиП 31-02-2001, СП 4.13130.2013, ГОСТ Р 54964-2012.
Помещения жилого дома соответствуют требованиям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Что в итоге
Клиент получил на руки заключение эксперта, необходимый документ для предоставления в суд с исковыми требованиями о признании права на самовольную постройку и последующей постановке на кадастровый учет.
Клиент, затратив на экспертизу 12 000 рублей, получил реальную возможность зарегистрировать свое право на объект недвижимости и поставить его на кадастровый учет в судебном порядке для обладания и распоряжения своим имуществом.
