Когда от пожара страдают люди — это трагедия. Когда с последствиями огненной стихии сталкивается бизнес — это убытки, которые можно взыскать с виновника возгорания или со страховщика. Если верно оценить и взыскать все потери, есть шанс вернуть бизнес в то положение, в котором он находился до происшествия. Как это сделать и какую роль в этом играет экспертиза, рассказывает Александр Терентьев.
Техническая и оценочная экспертизы: на какие вопросы отвечают
Пожар требует комплексного подхода к экспертизе. Оценщики и финансовые эксперты должны действовать в тандеме с техническими специалистами, иначе их выводы и расчеты могут оказаться неверными.
В ходе пожарно-технической экспертизы специалисты устанавливают очаги возгорания, его причины и с кого можно потребовать компенсацию. Этим роль технических специалистов не ограничивается — я еще не раз проиллюстрирую эту мысль в статье.
Но мы все же говорим о расчете убытков, и главную роль здесь играет оценочная экспертиза или внесудебная оценка, которая проводится в два этапа:
- расчет реального ущерба;
- расчет упущенной выгоды.
Как оценить реальный ущерб от пожара
На первый взгляд, все очевидно: реальный ущерб составляют объекты, которые были уничтожены пожаром — здание (или его часть) и имущество, которое в нем находилось. Но уже на этапе оценки здания возникает много вопросов. Например: если здание разрушено полностью, правильнее считать расходы на новое строительство или определять стоимость, по которой реально приобрести аналогичный объект?
Считаем рыночную стоимость всего здания
Сначала эксперту нужно оценить расходы, которые собственник понесет на восстановление сгоревшего здания. Сюда войдут:
- затраты на расчистку,
- затраты на строительство.
Оцениваем их сравнительным методом:
- делаем выборку подрядчиков для выполнения каждого вида работ,
- обозначаем для них единые параметры и запрашиваем данные по стоимости,
- на основании полученных данных рассчитываем среднюю стоимость каждого вида работ и общую сумму на восстановление объекта.
Затраты на материалы считаем с опорой на строительные нормативы.
Из этой суммы обязательно вычитаем стоимость годных остатков: всего оборудования, которое сохранилось в рабочем состоянии, всех материалов, которые еще можно использовать, и даже того, что можно сдать на лом.
Когда стоимость восстановления объекта рассчитана, обязательно нужно сравнить ее с рыночными ценами на аналогичные объекты. Собственник сгоревшего здания должен действовать разумно. Иногда на рынке недвижимости складывается такая ситуация, что покупка аналогичного объекта может обойтись гораздо дешевле, чем восстановление сгоревшего. В этом случае ответчик будет вполне справедливо протестовать, если пострадавшая сторона выберет более сложный и дорогой путь восстановления сгоревшего здания.
Для сравнения берем рыночные цены на здания с аналогичными количественными и качественными характеристиками. Естественно, без учета стоимости земли под ними. Потому что земля под сгоревшим зданием сохраняет ценность и остается в собственности жертвы пожара, ее можно продать и компенсировать этим покупку земли под новым строением.
Если окажется, что готовые постройки существенно дешевле и в реальный ущерб мы включаем среднерыночную стоимость аналогов, то не забываем приплюсовать сюда расходы на риелторов и на регистрацию нового объекта недвижимости.
Считаем убытки, если здание сгорело не полностью
Если здание сильно пострадало, но не сгорело целиком, порядок действий в целом такой же. Нужно оценить расходы на расчистку, на восстановление и вычесть из расходов стоимость годных остатков.
Остатков в этом случае будет больше, расходов меньше. Но появляется дополнительная статья затрат — на устранение запаха гари.
Есть один сложный вопрос, на который оценщики пока не получили однозначного ответа: вычитать ли из суммы убытков накопленный до пожара износ?
Если вычитать. Когда оценщик видит, что восстановить здание не дороже, чем купить новое, и принимает решение считать убытки как необходимые затраты на восстановление, то виновная сторона будет оплачивать строительство абсолютно нового здания. Или восстановление части здания с использованием новых материалов. В то время как горело строение, уже бывшее некоторое время в эксплуатации. Это можно трактовать как необоснованное обогащение. То есть износ считать необходимо.
Если не вычитать. Когда оценщик учитывает накопленный до пожара износ, сумма реального ущерба может оказаться значительно меньше суммы, необходимой для восстановления сгоревшего объекта или покупки нового. То есть сумма компенсации не позволит пострадавшей стороне восстановить бизнес и вернуть его в состояние «как до пожара».
Считаем стоимость имущества
Считать убытки от потери в пожаре имущества лучше в следующем порядке:
- Устанавливаем перечень имущества, находившегося в здании на момент пожара. Какие документы для этого использовать: описи, данные WMS (если это современный склад) или что-то еще — каждый раз приходится решать на месте, исходя из того, что есть.
- Определяем состояние имущества до и после пожара. Для этого пригодятся все те же документы и визуальный осмотр.
- Устанавливаем с помощью технических специалистов наличие годных остатков, рассчитываем их стоимость.
- Вычисляем рыночную стоимость сгоревшего имущества за вычетом годных остатков.
- Определяем рыночную стоимость доставки, монтажа, пусконаладки. Включить эти расходы в сумму реального ущерба часто забывают. Но доставка нового имущества, купленного взамен сгоревшего, на восстановленный объект — это тоже расходы, которых не было бы, если бы не пожар. А если речь идет об оборудовании, то ему необходимы монтаж, подключение, пусконаладка.
Это не полный перечень расходов, которые могут возникнуть у бизнеса в результате пожара. Каждый объект и каждую ситуацию нужно изучать индивидуально.
Как рассчитать упущенную выгоду
Кроме реального ущерба, в результате пожара компания несет упущенную выгоду — тот доход, который она могла бы получить при обычных обстоятельствах, но не получила, потому что вынужденно приостановила деятельность из-за пожара.
Упущенная выгода (УВ) — это неполученные доходы за вычетом непонесенных расходов. Но я рекомендую считать ее по расширенной формуле, которая подробно раскрыта в книге «Анатомия убытков».
Потенциальный доход определяем по бухгалтерским документам компании: берем ретроспективные данные и на их основе делаем прогноз на будущее.
О том, как установить причинно-следственную связь между негативным событием (в том числе пожаром) и упущенной выгодой, у нас есть целая статья.
Непонесенные расходы — это затраты на сырье, электроэнергию и прочие, которые «отменяются» при остановке производства. В то же время есть фактически понесенные расходы (например, на авансы, выплаченные сотрудникам) — они должны войти в состав убытков.УВ = (ПД * В — (Р — ФР) — М)
Митигация — это меры, которые были или должны были быть приняты пострадавшей стороной для уменьшения убытков. Например, если производство остановилось из-за сгоревшего склада, собственник может ждать компенсации убытков, чтобы отстроить склад. А может арендовать склад у соседнего предприятия и запустить производство. В первом случае сумма убытков будет больше, но в расчете мы должны их уравнять, то есть рассчитать и вычесть из убытков доход, который мог получить собственник склада, если бы не сидел сложа руки, а принял меры к митигации.
Ну и конечно, ценность денег меняется со временем, и это тоже нужно учитывать. Вероятно, что к моменту исследования жертва пожара уже некоторое время несла убытки (в прошлом) и еще будет нести их (в будущем), пока объект полностью не восстановят. И сумма, рассчитанная на дату исследования, будет терять ценность в связи с инфляцией. Поэтому в формуле сразу учтен коэффициент времени.
Чтобы определить, сколько времени пострадавшая компания будет нести упущенную выгоду, также необходимы технические специалисты. Поскольку этот срок определяется периодом восстановления здания или строительства нового, и его невозможно определить без экспертов в сфере строительства.
Кейс
Самым ярким и показательным кейсом группы Veta по расчету убытков от пожара стало дело по иску ООО «ДОЗАКЛ» и страховой компании «Ингосстрах» к ООО «Первое решение».
«Первое решение» арендовало один из цехов завода «ДОЗАКЛ». На территории предприятия случился пожар, который уничтожил значительную часть завода и ценное уникальное оборудование. Виновником пожара суд изначально признал «Первое решение».
Сегодня дело пересмотрено (и даже не один раз), ответственность за пожар возложена на арендодателя. Но тогда, в 2020 году, мы не выполняли пожарно-техническую экспертизу. Суд сообщил нам, что виновник пожара — арендатор, и привлек нашего эксперта для оценки убытков, включая реальный ущерб и упущенную выгоду.
Ущерб был огромный, в общей сложности он составил почти 3 млрд рублей. И эту сумму оспаривали обе стороны. Истец хотел получить значительно больше — 4,5 млрд. Ответчик, у которого не получалось доказать свою невиновность, сражался за уменьшение каждой суммы в отчете об оценке. Юристы ООО «Первое решение» даже пытались использовать против нас наши же публикации о формуле расчета упущенной выгоды. Им показалось, что в работе с их кейсом мы применили какую-то другую формулу. Наш эксперт был вынужден объяснять суду, что он не изменил формулу, а лишь адаптировал к конкретной ситуации, чтобы учесть все нюансы.
Суд принял объяснения и назвал заключение эксперта «ясным», «полным», «мотивированным». Подробности этого громкого кейса мы уже описывали, читайте подробности, чтобы увидеть, как вся описанная в этой статье теория работает на деле.
Партнер, технический директор экспертной группы Veta
