Неузаконенные перепланировки постепенно становятся для владельцев недвижимости гораздо большей проблемой, чем это было, например, 2–3 года назад. Сейчас подобное жилье стало сложнее продать, оформить в залог, а обычная, казалось бы, бытовая авария может повлечь выселение из квартиры. Конечно, далеко не в каждом случае собственнику грозит лишение имущества, но убытки из-за незаконной переделки гарантированы. И, чтобы их избежать, стоит легализовать все изменения.

Курс на более жесткую позицию в отношении самовольничающих при ремонте был объявлен Правительством РФ после нескольких серьезных аварий с обрушениями жилых домов. За последние 8–10 лет они регулярно попадали в выпуски новостей и привели к тому, что Минстрой РФ в прошлом году выступил с инициативой ужесточить наказание за незаконную перепланировку. Соответствующий закон был внесен Госдуму, но еще не принят. Его перспективы пока не ясны, в отличие от других законопроектов, согласно которым ревизию всех переделок вернут БТИ, а жилищные инспекции получат больше прав при проверке незаконных перепланировок. Эти нововведения, скорее всего, станут реальностью уже в следующем году.

Жилищные инспекции поддержали тенденцию, количество их судебных исков к «перепланировщикам вне закона» в 2015–2016 году увеличилось примерно на 20%. В прошлом году также появилось два прецедента, отражающие намеченные изменения. Так, впервые квартира собственника, не пожелавшего после нескольких предупреждений вернуть жилье в изначальное состояние, была продана по решению суда. А во втором случае, суд постановил, что жилинспекция имеет право проверять перепланировки без согласия жильцов и собственников.

В 2016 году проблемой озаботился и Центральный Банк РФ. Он ужесточил требования к недвижимости, оформляемой в залог по ипотеке. И, если раньше, когда кредит выдавался на квартиру с незаконной перепланировкой, банк просто выставлял требование узаконить ее в течение 3–6 месяцев, то теперь это повод отказать в кредите. Заемщику придется искать другую квартиру. Банки уже предупреждают своих партнеров и клиентов о такой возможности, хотя пока и не гарантируют 100% отказ.

Тем не менее, сама ответственность за незаконную переделку остается прежней. Это предупреждение, штрафы в размере1000–5000 рублей и крайняя мера – выселение.

• Если изменения никаким образом не затронули жителей других квартир и состояние дома, то дело обойдется только штрафом в соответствии со ст.7.21,7.22 Кодекса об административных правонарушениях (с условием приведения жилого помещения в первоначальное состояние).

• Если соответствующее жилое помещение не будет приведено собственником первоначальное состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование, суд по иску данного органа выносит решение о продаже данного жилого помещения с публичных торгов (ст.29 Жилищного кодекса РФ).

И, если ранее считалось, что продажа имущества – мера слишком жесткая и лишать собственника жилья (купленное им на свои деньги, как правило) как-то «не очень», то теперь позиция иная. Подобные иски появились в судах, и, как уже отмечено, есть первое решение с требованием выставить квартиру на торги. А по их окончании бывший владелец получит гораздо меньше, чем эта квартира стоила бы при обычной продаже.

В принципе, при продаже квартиры незаконная перепланировка – это почти всегда убыток. Особенно сейчас, когда от покупки будут отказываться те, кто хотел купить жилье в ипотеку.

В итоге:

1. Увеличивается срок экспозиции подобной квартиры при продаже, поскольку далеко не все банки (в перспективе – ни один) принимают их в залог;

2. Снижается рыночная стоимость квартиры за счет большой скидки на торг, так как покупателю придется все же узаконить переделку, а это дополнительные риски и расходы;

3. Многие потенциальные покупатели, зная о проблемах неузаконенных перепланировок, «шарахаются» от подобных предложений.

Следовательно, сейчас всем, кто планирует совершать какие-либо сделки с недвижимостью, стоит узаконить переделку. Процедура порой хлопотная, она может существенно отличаться в ряде случаев. Если речь о переносе дверей и перегородок, без увеличения нагрузки на перекрытия, тогда это можно сделать в рамках «простой» перепланировки (построение эскиза с отметкой изменений на существующем плане квартиры). В иных случаях потребуется расчеты и эскиз делать заново. Но, в любом случае, затраты на это будут меньше, чем возможные убытки.

Удобнее воспользоваться помощью специалистов, предоставляющих услуги по согласованию переделки. Так, Экспертная группа VETA очень во многих случаях может легализовать перепланировку по двум документам. На это потребуется некоторое время, но если начать сейчас, то к весеннему оживлению рынка недвижимости уже все будет готово (или раньше). Можно попытаться собрать и оформить документы самостоятельно. Главное – не стоит ждать, когда грозящие ужесточения все же станут законами. Как показывает практика, в этих случаях процесс согласования становится дольше и дороже.

Дмитрий Жарский,
Директор Экспертной группы VETA

 

Источник: "Полезная площадь"

Рассказать друзьям:

Другие публикации