Рассказать друзьям:

Малый и средний бизнес, который часто называют локомотивом экономики, в России имеет право на ряд льгот и мер поддержки, установленных на законодательном уровне. Однако процесс их получения порой таков, что за свое право приходится бороться. Например, выкуп арендованных помещений предпринимателями на льготных условиях нередко сопровождается спорами о цене, которую покупатель считает завышенной. И здесь вопрос можно решить в суде, с помощью экспертизы, если будут соблюдены все требования к оформлению договора и разногласий к нему.

Возможность льготного выкупа арендуемых помещений малому бизнесу гарантирует соответствующий Федеральный закон № 159 от 22.07.20081. Согласно ему, представители малого бизнеса, арендующие помещения у муниципалитетов и субъектов РФ более двух лет, имеют право их выкупить на специальных условиях, то есть – без конкурса в порядке первоочередности. Но только в том случае, если у предпринимателей нет долгов по арендной плате, они состоят в едином реестре субъектов малого и среднего бизнеса2, не заняты в процессе добычи и переработки природных богатств и не относятся к организациям, перечисленным в 14-ой статье закона о развитии малого и среднего бизнеса 3.

Арендуемая недвижимость также должна отвечать определенным требованиям, а именно – быть включенной в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Тогда бизнесмен сможет ее выкупить по цене, аналогичной рыночной, установленной согласно закону об оценочной деятельности4. Для этого ему следует проявить инициативу – направить заявление в подразделение руководства субъекта РФ или представительства местного самоуправления, которые курируют вопросы приватизации недвижимости. А в обращении – сообщить о соответствии требованиям и желании выкупить арендуемое имущество. Ответственные организации, получив заявление, обязаны оформить договор на проведение оценки рыночной стоимости помещения, принять решение об условиях перевода недвижимости в собственность и разработать текст договора о сделке.

Разногласия, как правило, возникают при подписании договора и обычно по одной причине – несогласие в оценке выкупной недвижимости. Компании, которые ее проводят по заказу администрации, зачастую указывают в своем отчете такую цену, которую предприниматель отказывается считать «аналогичной рыночной». Трудно сказать, почему так происходит – оценка проводится в соответствии с законодательством и Федеральными стандартами оценки5. В их рамках, конечно, используются разные методы, способные привести к разнице в результатах. Но, чтобы разница составляла порой до 10-ти миллионов, надо «очень постараться».

Это порождает мнение, и представители власти его порой даже подтверждают, что продажа/приватизация арендуемых помещений для них – источник пополнения бюджета, и они заинтересованы в набольшей продажной цене. А отобранные по конкурсу компании, бывает, идут навстречу пожеланию заказчика и используют инструментарий, позволяющий «насчитать» по верхней границе ценового диапазона. И, получается, нарушения правил и стандартов оценки нет, а разница в стоимости ощутима. Да и никто не может оспорить того факта, что зачастую нанятый оценщик всерьез, без всяких пожеланий уверен в своих выводах, показывает это на расчетах и т.д. О них разбиваются любые возражения бизнесмена типа «да за такую цену никто не купит!»…

Право предпринимателя

Как быть в таком случае предпринимателям, если они не готовы заключать сделку по предлагаемой собственником цене? Выход здесь один: подписывать договор с протоколом о разногласиях и идти в суд. Если совсем отказаться от подписи – это может быть расценено как отказ от права воспользоваться льготой вообще. В судебной практике уже были подобные случаи.

В российских арбитражных судах регулярно рассматриваются иски об установлении стоимости выкупа арендуемых помещений у администрации муниципалитета или субъекта РФ. Более всего их, по понятным причинам, в Москве и Московской области.

Порядок действий обычно следующий. Предприниматель, подав заявку на выкуп помещения, заказывает и независимую оценку компании/специалисту, которые не связаны договором с администрацией. Далее, он сравнивает полученные от них результаты, стоимость в договоре и собственные выводы, чтобы решить, согласен он на такие условия или нет. Те, кому предложенная цена кажется справедливой, подписывают бумаги. Остальные несут все документы (договор, протокол разногласий, оба отчета) в суд.

В принципе, заключение независимого оценщика, составленное по всем правилам6, является документом, содержащим сведения доказательственного значения. Поэтому итоговая величина рыночной или иной цены объекта оценки, представленная и в одном, и в другом отчете (если не обнаружено нарушений в процедуре и методологии), достоверна и может быть рекомендована для выкупа. Но судья при рассмотрении спора не выбирает «более интересный» отчет об оценке стоимости, он назначает судебную экспертизу по этому вопросу.

Для этого привлекается один из профессионалов в этой сфере, имеющий соответствующее право (должен быть зарегистрирован в качестве судебного эксперта). Он готовит заключение, где указывает, сколько, согласно его методике, должно стоить выкупаемое помещение. И судья принимает решение о заключение договора по этой стоимости, если нет каких-либо иных вопросов или проблем в рассматриваемом деле. Например, при оформлении документов с нарушением судья может и отказать истцу, не смотря на то, что экспертиза покажет завышение стоимости. Поэтому, конечно, подобные процедуры, причем начиная с момента подачи заявления на выкуп, лучше проводить в партнерстве с опытным юристом.

В подавляющем большинстве случаев выводы судебного эксперта о рыночной стоимости предложенного к выкупу помещения находятся между данными тех двух отчетов независимых оценщиков, что стороны предъявляют суду. Но его сумма обычно гораздо ближе к цене того специалиста, что нанимается предпринимателем. И представителей малого бизнеса это обычно устраивает – экспертиза все равно предлагает более адекватную цену, нежели горадминистрация.

Действенный метод

Пример подобного снижения цены сделки с использованием механизма судебной экспертизы – дело № А40-135930/2015 Арбитражного суда города Москвы.

Предыстория такова. ООО «Экспертные Системы» арендовало нежилые помещения (463,3 кв. м) у Департамента городского имущества г. Москвы. В 2011 году фирма, получив разрешение собственника и Мосжилинспекции, то есть на правовой основе, провела перепланировку и изменила назначение аренды: офис стал мини-гостиницей. В результате этих преобразований стороны заключили дополнительное соглашение от 12.07.2011, касающееся договора аренды № 06-00703/08 от 16.05.2008.

В 2013 году ООО отправило городскому департаменту заявление о желании выкупить занимаемые квадратные метры, ссылаясь на Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ. В ответ собственник в проекте договора купли-продажи указал цену в 60,4 млн рублей – ее в отчете указал оценщик, нанятый администрацией. Инициатор выкупа подписал этот документ с протоколом разногласий, предложив заплатить за имущество примерно треть от предложенной суммы. Руководство ООО ориентировалось на итоги независимой оценки, проведенной уже по его заказу. Согласно ей стоимость помещения – 35,4 млн, неотделимых улучшений – 8,3 млн рублей, из-за чего окончательная стоимость – 27 млн рублей. Но на таких условиях столичный профильный департамент договор заключать отказался.

Арендатор обратился в Арбитражный суд г. Москвы, чтобы урегулировать вопрос с выкупом и размером денежной суммы. Он подал иск, в котором указывал, что по его данным стоимость помещения значительно ниже, чем в проекте договора департамента имущества. В качестве обоснования своих претензий он приложил к делу и протокол разногласий, и отчет об оценке по его заказу.

Чтобы разобраться в вопросе, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Эксперт, исполняя обязательства, определенные Арбитражным судом, изучил весь пакет документов, касающихся объекта, который арендует ООО «Экспертные Системы». Он провел необходимый осмотр с фотофиксацией помещения и его расположения, проанализировал сегмент рынка и коммерческое назначение объекта оценки. Далее он представил ряд аналогичных помещений, которые могли послужить моделью для определения окончательной цены. На основании всей совокупности фактов было определено, что рыночная стоимость недвижимости на 04.12.2013 (дата заявления ООО «Экспертные Системы» о реализации права на выкуп арендуемого имущества) равна 38,2 млн руб., цена неотделимых улучшений - 7 млн.

После этого истец уточнил свои требования, он предлагал прописать стоимость объекта в размере 38,2 млн рублей, из которых еще вычиталась цена неотделимых улучшений, проведенных арендатором в помещениях (7 млн.) - в итоге 31,2 млн рублей. То есть, был согласен с суммами из заключения судебного эксперта.

Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил (решение от 25.01.2016). Ответчик подал апелляцию, но постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 оставило в силе прежний вердикт. Продолжение последовало в виде кассационной жалобы в Арбитражный суд Московского округа. Но и кассационный суд не нашел базиса для ликвидации прежних решений по рассматриваемому делу. Он отметил, что выводы эксперта представлены по правилам Арбитражно-процессуального кодекса и в соответствии с нормами законодательства, регламентирующего оценочную деятельность. Само заключение суды первого и апелляционного уровня сочли законным и отражающим сведения, базирующиеся на материалах дела. В итоге озвучен следующий вердикт: оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 года по делу № А40-135930/2015, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Так, благодаря четко выстроенному плану и использованию инструментов судебной экспертизы ООО «Экспертные Системы» отстояло свои права в судебном споре и получило шанс выкупить недвижимость по цене почти вдвое ниже той, что была установлена собственником.

 

 ---------------------------------

1)      Федеральный закон от 22.07.2008  N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

2)      Ст. 4.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

3)      Ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

4)      Федеральный закон от 29.07.1998  N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

5)      Ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998  N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

6)      Ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998  N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Рассказать друзьям:

Подписаться на блог компании VETA

Ваше имя *
Адрес вашей электронной почты *
* - поля обязательные к заполнению