Рассказать друзьям:

Арендаторы государственных и муниципальных земель, недовольные размером платежей за участок, могут попробовать уменьшить их за счет снижения кадастровой стоимости. С 2014 года данное право получило и обоснование, и нормативную поддержку, и положительную судебную практику. А в прошлом году его распространили и на тех, кто арендует участок сроком менее пяти лет. Тем не менее, способ не всегда выгоден, поэтому возможный результат стоит просчитать заранее.

Арендную плату земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рассчитывают с учетом кадастровой стоимости более 5 лет, после принятия в 2009 году соответствующего нормативного документа. Но на начальном этапе ни инструментов ее снижения, ни большой потребности в этом у арендаторов не было. Во-первых, до некоторого времени ставки арендной платы были зачастую ниже, чем сейчас, а во-вторых – кадастровая стоимость была определена далеко не у каждого участка (налог считали по балансовой) и не всегда была такой высокой.

«Золотая» земля

В принятом документе –постановлении Правительства РФ от 2009 года1 закреплено: если участок предоставляется без проведения торгов, размер платы за аренду определяется исходя из кадастровой стоимости. Ставка при этом составляет от 00,1% до 2% и зависит от целевого назначения и вида разрешенного использования. Самая большая ставка – для земли, где можно использовать недра, и для участков без каких-либо сооружений.

Правда, есть одно «но»: такие ставки распространяются только в случае, если земля находится в федеральной собственности. Для остальных случаев (хотя на это нет прямого указания в постановлении) есть Земельный кодекс2, где сказано, что арендную плату за землю определяют:

·         Правительство РФ – за участки в федеральной собственности;

·         региональные власти – за неразграниченные участки и принадлежащие субъекту РФ

·         органами местного самоуправления – за участки муниципалитетов.

То есть, по сути – региональные и муниципальные власти могут установить свои ставки, но сначала их «аппетит» был ограничен верхней планкой в 2%. Поскольку, какое-то время суды придерживались позиции, что ставки, установленные на региональном и муниципальном уровне, не могут быть выше, чем в упомянутом постановлении, и это объяснялось аналогичной позицией Высшего арбитражного суда (ВАС РФ)3.

Однако потом уже Верховный суд РФ (ВС РФ) высказал совершенно иную точку зрения4, указав, что в Земельном кодексе закреплено право субъектов РФ и органов местного самоуправления самостоятельно определять размер арендной платы, а в постановлении от 2009 года прямого запрета на это не содержится. Таким образом, арендные ставки, установленные регионами и муниципалитетами, «получили законное право» превышать 2%.

Почти одновременно с ростом ставок была проведена массовая оценка кадастровой стоимости земли, в результате которой участки в большинстве своем подорожали, и некоторые – в разы, а то и в десятки раз. В результате многие предприниматели оказались в очень трудном положении. Например, в Свердловской области многие предприниматели узнали, что будут платить по 200-300 млн в год, хотя раньше платили много меньше (был случай, когда платеж резко вырос более чем в восемьсот раз – с 300 тыс. до 250 млн руб.). И, конечно, появились «отказники», но не каждый предприниматель готов согласиться на это….

С налогом на имущество, который также стал рассчитываться «по кадастру», путь решения проблемы обозначился достаточно быстро. Собственнику предоставили право в рамках определенных процедур установить кадастровую стоимость в пределах рыночной (подразумевается, что они должны быть равны, так как «Кадастровая стоимость – это рыночная, устанавливаема путем проведения государственной кадастровой оценки…»). А вот что делать арендаторам в данной ситуации – было не очень понятно.

Время арендаторов

Арендаторам пришлось столкнутся с «неоспариваемым» ростом ставок и кадастровой стоимости, ведущим к значительному увеличению платежей з землю. С одной стороны, возможность понизить ставку до 2% уже нельзя (в некоторых случаях она могла быть 100% и более), с другой – их заявления и иски не всегда принимались к рассмотрению, так как они порой не признавались лицами, которые могут оспаривать кадастровую стоимость. Так как в законе «Об оценочной деятельности»5 формулировка крайне расплывчатая: юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость в том случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности этих лиц. И относятся ли к таковым арендаторы – не уточняется.

Первый шаг по устранению неясностей был сделан еще ВАС РФ. В Постановлении Президиума от 11 февраля2014 года6 прямо указано, что арендаторы входят в число заинтересованных лиц. Позже, в 2015 году, на Пленуме ВС РФ уточнили, что арендаторы земельного участка вправе обращаться с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков7. Однако оставался еще один нюанс – в суд могли обращаться только арендаторы, у которых заключен договор на срок более чем пять лет. НО и здесь Верховный суд встал на их сторону – в 2016 году и они получили право оспаривать кадастровую стоимость8.

К ВС РФ обратился с жалобой арендатор (ООО), которому было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в пределах рыночной (кадастровая превышала ее в несколько раз). Иск и апелляционную жалобу не приняли на основании закона о государственном кадастре9, где утверждается, что арендатор, у которого договор менее чем на пять лет, не обладает правом обращаться с заявлением об учете изменений сведений о земельном участке, находящимся в государственной собственности.

Верховный суд согласился, что нормы материального права истолкованы неправильно. И указал, что отсылка к закону о кадастре не верна, так как все вопросы, связанные с определением рыночной стоимости, в том числе и по внесению этих сведений в кадастр, регулируется законом об оценочной деятельности. А согласно ему, размер кадастровой стоимости напрямую затрагивает права и обязанности истца как арендатора, которому, как собственнику расположенных на данном участке объектов недвижимости, предоставлялось преимущественное право покупки или аренды этой земли.

Таким образом, сегодня арендатор может требовать пересмотра кадастровой стоимости путем установления ее в рамках рыночной цены, даже если срок договора аренды небольшой (менее пяти лет). И это на сегодняшний день для едва ли не единственный способ установить адекватную арендную плату за пользование земельными участками и иными объектами недвижимости, являющимися в государственной и муниципальной собственностью.

Основные моменты

На что стоит обратить особое внимание тем, кто собирается оспаривать кадастровую стоимость земельного участка:

1)      Юридические лица, прежде чем подавать иск в суд, должны соблюсти процедуру досудебного урегулирования. То есть, сначала им необходимо обратиться в региональную комиссию Росреестра, занимающуюся рассмотрением подобных вопросов (работают, как правило, при профильных министерствах), и только уже потом, если отказали или не рассмотрели в срок, могут обращаться в суд. Решение комиссии тоже можно оспорить в судебном порядке.

2)      ИП рассматриваются законом как физические лица и потому могут подавать иск, не обращаясь в комиссию.

3)      Иск о пересчете арендных платежей подается отдельно от иска о пересмотре кадастровой стоимости. Но, если арендная плата не подлежит регулированию (когда влияние кадастровой стоимости на величину арендного платежа обусловлена договором и изменять какие-либо условия в одностороннем порядке арендодатель не имеет права), делать это не нужно в принципе – пересчет будет произведен автоматически.

4)      Обратиться в комиссию возможно в течение пяти лет с момента определения кадастровой стоимости, которую заявитель хочет оспорить (но до момента определения новой кадастровой стоимости). А вот пересчет арендной платы производится с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. И это совершенно не зависит от того, когда рассмотрение вопроса завершится.

Также стоит учесть следующее: даже если сейчас платежи «по кадастру» арендатора устраивают, не факт, что так будет и далее. Согласно правилам, кадастровую стоимость пересчитывают не реже, чем раз в пять лет. Насколько корректно она будет определена в следующий раз – неизвестно. Поэтому, вполне возможно, некоторые компании и предприниматели столкнуться с проблемой значительного роста арендной платы в будущем.

В любом случае, при увеличении размера платежа стоит сразу же запросить обоснование, по которому это было сделано, и проверить все расчеты. И, если дело все же в кадастровой стоимости, то надо узнать, какова она (это можно сделать на сайте Росреестра), и дальше уже решать, стоит ли добиваться ее пересмотра (сильно ли она отличается от рыночной и будет ли реальный эффект). Для таких вещей лучше проконсультироваться с профессиональным оценщиком, который объяснит, на какие цифры ориентироваться.

-----------------------------------------------

1)      Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»

2)      Ст. 39.7, п. 3 Земельного кодекса РФ

3)      Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11; Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 10782/13

4)      Определение СК по экономическим спорам Верховного суда от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558

5)      Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ

6)      Постановление Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/13

7)      Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

8)      Определение СК по административным делам Верховного суда от 14.01.2016 № 86-КГ15-10

9)      Ст. 35, п. 3 Земельного кодекса РФ

Рассказать друзьям:

Подписаться на блог компании VETA

Ваше имя *
Адрес вашей электронной почты *
* - поля обязательные к заполнению