Дело А40-233827/2024
Участие Veta
Провели судебную экспертизу
Эксперты
Александр Терентьев, Оксана Егорова
Итог
Суд первой инстанции установил сумму компенсации на основании экспертного заключения Veta — в размере 885,7 млн руб. Это вдвое больше, чем в отчёте, представленном ДГИ. Апелляция оставила решение в силе.
Департамент городского имущества города Москвы подал иск об установлении суммы возмещения за изымаемую недвижимость. Собственник объектов был не согласен со стоимостью объектов в предоставленном истцом отчетом об оценке, суд поручил проведение судебной экспертизы по определению размеров компенсации Veta. В итоге именно наша оценка устояла в суде.
Краткая суть кейса
В 2023 г. Департамент городского имущества г. Москвы издал распоряжение об изъятии объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Экономикс», в целях комплексного развития территории (КРТ). Сейчас такая практика широко применяется в Москве: государственные земельные участки возвращаются в собственность города.
ДГИ понадобились два земельных участка: первый участок находился у ответчика в аренде, для второго участка срок аренды истёк, однако на нем находилось несколько объектов недвижимости, принадлежащих ответчику. Здания на обоих участках были в крайне плохом состоянии и нуждались в капитальном ремонте. Несмотря на это, самое крупное здание было сдано в аренду, и арендатор как раз начал его ремонтировать.
В 2024 г. Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Экономикс» об установлении суммы возмещения за изымаемое недвижимое имущество. Собственник был не согласен с независимой оценкой имущества в 418 069 863 руб.
Стороны подали ходатайства о назначении судебной экспертизы, которые удовлетворил суд.
Перед экспертами Veta стояла задача — определить размер возмещения за изымаемое для государственных нужд имущество: рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду.
Как оспаривать размер возмещения с помощью оценочной экспертизы, можно узнать в книге «Земля на калькуляторе»
Определение рыночной стоимости изымаемого имущества
Отдельно рассчитали стоимость земельного участка, находившегося в аренде у «Экономикса», и стоимость объектов капитального строительства, возведённых им на обоих участках.
Земельный участок
На рынке были аналогичные участки под размещение производственно-складских зданий, что позволяло применить сравнительный подход
Подробнее о подходах к оценке — в статье «У объекта нет аналогов на рынке. Как оценить рыночную стоимость?»
Для расчета эксперты выбрали 3 участка-аналога. После введения корректировок рассчитали рыночную стоимость земельного участка, которая составила 185 615 979 руб.
Объекты капитального строительства
Здания на изымаемых участках требовали капитального ремонта — объекты в текущем состоянии были непригодны к эксплуатации. На рынке не было прямых аналогов изымаемых объектов, которые продавались бы или сдавались бы в аренду.
Теоретически можно было бы определить затраты на ремонт и с их учетом всё-таки сравнить здания с похожими объектами, однако эксперты Veta от такого эксперимента отказались: был велик риск ошибки и последующего искажения стоимости недвижимости. Таким образом, сравнительный и доходный подходы оказались неприменимы.
Почти все здания были в состоянии, требующем капитального ремонта.
Для оценки зданий оставался применимым только затратный подход: эксперты рассчитали стоимость строительства зданий аналогичной полезности. Этот подход позволяет учесть значительный физический износ и определить стоимость с учетом необходимых затрат на восстановление и приведение объектов в надлежащее состояние. Но это было ещё не всё.
Затратный подход позволяет определить стоимость зданий без земли, на которой они расположены. В то время как судьба здания и земли под ним неразрывно связана — они составляют единый объект недвижимости, и собственник зданий имеет право пользования участком непосредственно под зданием — так называемым пятном застройки..
Для зданий на участке, который был у собственника в аренде, стоимость земли под зданиями учтена в составе стоимости самого земельного участка. А для зданий на участке, срок аренды которого уже истёк, эксперты отдельно оценили стоимость права пользования пятнами застройки и включили её в состав рыночной стоимости этих объектов.
Суммарная рыночная стоимость объектов капитального строительства составила 574 045 196 руб.
Расчет убытков, связанных с изъятием
Реальный ущерб
В реальный ущерб входят:
- оплата услуг риэлторов по приобретению «замещающих» объектов недвижимости;
- стоимость регистрации прав на недвижимое имущество;
- убытки, связанные с приостановлением текущей деятельности: штрафы за досрочный разрыв договора с арендатором и компенсация последнему затрат на начатый им ремонт.
Размер реального ущерба составил на дату исследования 45 395 271 руб.
Рассчитайте размер компенсации при изъятии участка в Москве:
Упущенная выгода
Обычно упущенная выгода рассчитывается для объектов, которые способны приносить доход, то есть находятся в нормальном состоянии и функционируют. Однако несмотря на плачевное состояние зданий, у собственника был заключен договор аренды. Поскольку изъятие произошло до истечения срока договора, эксперты также учли недополученный доход.
Эксперты проанализировали условия договора на рыночность, сравнили ставки с аналогичными объектами и рассчитали, сколько бы арендодатель получил, если бы договор действовал до конца срока.
Изначально договор был заключен до 30.06.2025 г., однако, получив распоряжение об изъятии объектов, арендодатель направил письмо арендатору о досрочном расторжении договора с 31.12.2023 г. Соответственно, с 01.01.2024 г. по 30.06.2024 г. арендодатель не получил арендные платежи в размере 35 296 310 руб.
Поскольку арендатор начал в здании капитальный ремонт, можно обоснованно предположить, что он планировал продлить договор аренды. Исходя из этого предположения, эксперты проиндексировали арендную ставку и рассчитали неполученные арендные платежи для периода с 01.07.2024 г. по 28.04.2025 г. — 63 833 545 руб.
Если бы договор аренды продолжал действовать, арендодатель не только получал бы доход, но и нес бы расходы на содержание объектов — и эти расходы также были учтены при расчёте упущенной выгоды.
Упущенная выгода по состоянию на дату исследования составила 80 642 137 руб.
Задать вопрос об изъятии земли и получить дополнительные материалы по этой теме можно в боте-консультанте
Резюме
Рыночная стоимость объектов недвижимости составила 759 661 175 руб., реальный ущерб — 45 395 271 руб., а упущенная выгода — 80 642 137 руб.
Итого размер возмещения за объекты недвижимости составил 885 698 583 руб. против первоначальной оценки в 418 069 863 руб. Вдвое больше!
Оппоненты выдвинули замечания к нашему расчету, и мы дали письменные разъяснения по всем их вопросам. В итоге заключение устояло даже без вызова специалистов в суд. Именно рассчитанную экспертами Veta сумму суд установил в качестве размера возмещения при изъятии недвижимости.
заместитель технического директора
