Государство изъяло здания у компании, но собственник не согласился с суммой компенсации за изымаемое имущество и размер убытков. Veta провела экспертизу, став уже третьей оценочной организацией в деле. И именно наша оценка устояла в суде.
Суть спора
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к компании, которая сдаёт в аренду собственное имущество, об изъятии для государственных нужд города 4 нежилых зданий. Возместить город планировал 386 411 000 рублей на основании отчёта об оценке.
Ответчик возразил против стоимости объектов и предоставил отчёт другой оценочной компании, по которому стоимость недвижимости составила 1 650 275 211 руб., то есть в 4,27 раза больше заявленной.
В связи с наличием разногласий суд постановил провести судебную экспертизу и поручил её эксперту Veta Дмитрию Жарскому.
Эксперту суд поставил следующую задачу: определить размер денежной компенсации за изымаемое имущество и размер убытков, включая упущенную выгоду, причинённых изъятием недвижимого имущества.
Как проводилось исследование
Прежде всего эксперт проанализировал ценообразующие факторы и динамику рынка недвижимости. Эксперт пришёл к выводу, что коммерческий потенциал нежилых зданий находится на среднем уровне для коммерческой (производственно-складской) недвижимости.
По итогам анализа ценообразующих факторов и внешних факторов, влияющих на его стоимость, был сделан вывод о том, что основные показатели носят стабильный характер и не оказывают существенного влияния на динамику цен коммерческой недвижимости.
Традиционно рынок недвижимости делится на торговую, офисную и производственно-складскую. В этом кейсе наиболее сопоставимым по основным ценообразующим факторам и характеристикам оказался рынок производственно-складской недвижимости.
Эксперт проанализировал предложения о продаже объектов недвижимости производственно-складского назначения в Москве и Московской области в восточном и соседних направлениях. Диапазон стоимости сопоставимых объектов составил от 35 971 до 50 000 руб. за 1 кв. м. Диапазон арендных ставок составил от 333 до 495 руб. за 1 кв. м/месяц.
Затем оценщик исследовал рынок в релевантных сегментах и наиболее эффективное использование, то есть, которое максимизирует её продуктивность
Есть три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход. Его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. Также применяется для недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках отсутствуют.
Сравнительный подход. Для этого метода нужна информация о ценах сделок с объектами-аналогами или, если их нет, цен предложения.
Доходный подход. Применим для недвижимости, которая генерирует или способна генерировать потоки доходов.
| кадастровый номер | состояние | подход к оценке | площадь, м2 |
|---|---|---|---|
| 77:03:0010005:1048 | |||
| Складское, не эксплуатируется | Удовлетворительное | Сравнительный, доходный | 352,2 |
| 77:03:0010005:1049 | |||
| Складское (гаражи), не эксплу-атируется | Не удовлетворительное | Затратный | 688,4 |
| 77:03:0010005:1050 | |||
| Складское, (гаражи, мастерские) | Удовлетворительное | Сравнительный, доходный | 605,6 |
| 77:03:0010005:1048 | |||
| Теплица, не эксплуатируется | Фундамент --- удовлетворительное, отсутствуют ограждающие элементы (стены) | Затратный | 55 590,4 |
| Складское, (гаражи, мастерские) | Удовлетворительное | Сравнительный, доходный | 2 146,4 |
К разным объектам были применены разные подходы в зависимости от их особенностей.
Поскольку оценка стоимости производилась в связи с выкупом объектов, анализ НЭИ не производится. Расчет стоимости будет произведен исходя из текущего использования.
Выводы: наиболее эффективным использованием рассматриваемых нежилых зданий является фактическое использование.
При затратном подходе стоимость рассчитывалась следующим образом:
- эксперт выбрал объекты-аналоги;
- сравнил объект оценки и объекты-аналоги по всем элементам сравнения;
- выбрал единицу сравнения;
- скорректировал значения единицы сравнения для объектов-аналогов;
- согласовал результаты корректировки значений по выбранным объектам-аналогам.
Преимущество затратного подхода в том, что он может быть применён для объектов, к которым нельзя применить сравнительный и доходный подходы. Недостаток: затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости объекта.
При сравнительном подходе, поскольку в свободном доступе не было листингов с ценами реальных сделок, эксперт основывался на данных публичных оферт.
Основными критериями при выборе объектов-аналогов стали:
- вид права — собственность;
- условия и время продажи/предложения — до 28.12.2018 года;
- местоположение — г. Москвы, ВАО (за пределами МКАД), а также Московская область в восточном и юго-восточном направлении;
- назначение — здания производственно-складского назначения, в том числе мастерские и гаражи;
- коэффициент вариации скорректированных цен объектов-аналогов не должен превышать 33%.
Преимущество подхода состоит в его способности учитывать сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток: практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно количественно оценить.
При доходном подходе применялся метод прямой капитализации. Он позволяет оценить объект по формуле: V = ЧОД/R, где ЧОД — ежегодный чистый операционный доход; R — ставка (коэффициент) капитализации.
Основные преимуществами этого подхода: он учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.п. Недостаток заключается в негарантированности ожидаемых изменений, на которые опирается этот расчет.
| Помещение | затратный подход | сравнительный подход | Доходный подход | Коэффициэнт вариации, % |
|---|---|---|---|---|
| 77:03:0010005:1048 | ||||
| 352,2 м2 | Не применялся | 10 294 102 | 8 779 908 | 11,2 |
| 77:03:0010005:1049 | ||||
| 688,4 м2 | 12 457 649 | Не применялся | Не применялся | — |
| 77:03:0010005:1050 | ||||
| 605,6 м2 | Не применялся | 20 905 918 | 20 676 954 | 0,8 |
| 77:03:0010005:1048 | ||||
| 55 590,4 м2 | 414 804 773 | Не применялся | Не применялся | — |
| 2 146,40 м2 | Не применялся | 57 783 234 | 73 284 377 | 16,7 |
В итоговом согласовании каждому из результатов, полученных разными подходами, придавался свой вес.
Помимо размера компенсации эксперт должен был оценить размер убытков, причиненных ответчику.
Размер убытков включал в себя:
- размер упущенной выгоды;
- убытки, связанные с регистрацией прав на объект недвижимости;
- убытки, связанные с услугами риелторов при совершении сделок купли-продажи;
- убытки, связанные с услугами риелторов при поиске арендаторов для сдаваемых помещений.
Упущенная выгода была равна равна арендной плате, которую не получит собственник помещения от существующих арендаторов из-за вынужденного простоя. Рассматривалась арендная плата от тех зданий, которые находятся в рабочем состоянии.
Заключение суда
По оценке Veta, размер денежной компенсации должен составлить 474 937 271 руб. без учёта НДС.
Поскольку экспертом была описана методика проведенного исследования, указаны справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение и в заключении не было противоречий, суд постановил уплатить именно такую сумму компенсации.
Партнер, технический директор экспертной группы Veta
