Оспаривание сделок — обычное дело в банкротстве. И порой в суде выясняется, что должник фактически подарил контрагентам имущество на сотни миллионов рублей.
В одном из таких дел оказалось, что должник «продал» недостроенную многоэтажку за 20 млн вместо 327 млн рублей — и то без оплаты. Мы подключились на этапе судебного разбирательства и показали истинную цену недостроя. Расскажу о нюансах оценки и значении экспертизы для разрешения дела.
Суть дела
В 2019 году две компании заключили договор купли-продажи в отношении недостроенного жилого дома площадью 18 483,2 кв.м. в Ханты-Мансийске. По документам к моменту сделки объект был готов на 32%.
Здание продали за 20 млн рублей. При этом оплату покупатель не перечислил, зато переход права собственности в Росреестре зарегистрировал.
Через два года стороны заключили допсоглашение, которым повысили цену сделки до 95 млн рублей со ссылкой на отчет об оценке недвижимости. Срок оплаты установили до 1 марта 2022 года. Но покупатель снова не перечислил деньги.
Конкурсный управляющий счел сделки подозрительными и решил оспорить передачу прав на объект. По его ходатайству суд назначил экспертизу и поручил ее нам. Ответчик и третьи лица — бывшие руководители компании-банкрота — против исследования не возражали.
Нюансы экспертизы
В этом деле нам предстояло определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства на дату заключения договора купли-продажи, то есть на 2019 год.
Осмотр объекта на холодном севере
Сначала нужно было убедиться, что объект действительно существует, визуально оценить его состояние и прилегающую территорию. В командировку на холодный север отправилась я.
Осмотр объекта в минус 38 градусов? Легко! Руки горят от мороза, сугробы преграждают путь... Что ж, таковы будни эксперта. Этой стороной нашей работы мы делимся в телеграм-канале.
Ханты-Мансийск встретил тридцатиградусным морозом, а метеорологические сервисы указывали, что ощущался он как минус 38. Но мы и не в таких условиях осмотры проводили!
Пройти на сам объект не удалось — стройка была обнесена забором, вокруг лежали сугробы
Всю необходимую для исследования информацию удалось получить без доступа на территорию недостроенного дома.
В материалах дела уже была официальная информация о стадии готовности объекта. Поэтому я оценила его внешнее состояние, инфраструктуру рядом и транспортную доступность.
Недостроенное здание находилось в районе жилой застройки. Его окружали дома, магазины, неподалеку находились школа, детский сад и спортивная площадка. Рядом расположены остановки общественного транспорта.
Анализ рынка
После осмотра мы перешли к изучению условий, которые могут повлиять на ценообразование — от внешних социально-экономических факторов до степени готовности объекта и юридических рисков.
Установили следующее:
- Благодаря проводимой социальной политике в регионе отмечаются высокие демографические показатели. А они определяют приоритеты жилищной политики, поэтому в Ханты-Мансийске активно появляются новые современные микрорайоны.
- На момент оценки город лидировал по объему строительства на одного жителя — даже на уровне страны этот показатель был одним из самых высоких.
- При этом Ханты-Мансийск получал миллиардные инвестиции на программы по улучшению жилищных условий.
- В районе расположения объекта имелась развитая инфраструктура, велась активная застройка.
- Макроэкономических и региональных факторов, которые негативно влияли на рынок недвижимости, не было.
- Земельный участок под объектом подходил для высотного жилого строительства, а сам объект не имел обременений.
Расчет рыночной стоимости
Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства включает в себя:
- стоимость недостроенного здания;
- стоимость прав на земельный участок, на котором он расположен.
Ст.1 Земельного кодекса РФ неразрывно связывает судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости.
Поэтому расчеты проводили в три этапа:
- Определили рыночную стоимость здания с помощью затратного подхода — выяснили, сколько денег потребуется участнику рынка для покупки или создания точной копии объекта исследования. Износ в данном случае не учитывали, потому что здание находилось в процессе строительства
Итог: 287 млн рублей. - Вычислили рыночную стоимость участка с помощью сравнительного подхода по принципу наиболее эффективного использования — то есть при введенном в эксплуатацию многоэтажном МКД.
Итог: 40 млн рублей - Нашли общую стоимость объекта незавершенного строительства, сложив полученные ранее суммы.
Итоги дела
Суд счел наши расчеты полными, ясными и достоверными. Ответчик и третьи лица оспаривать экспертизу не стали. Своим решением обе сделки суд признал недействительными — и право собственности на объект незавершенного строительства вернулось к банкроту.
Конечно, кроме исследования, были другие свидетельства в пользу доводов конкурсного управляющего. Например, информация с госресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности подтвердила, что контрагент банкрота по сделкам не обладал активами на 95 млн рублей в 2021 и 2022 годах. При этом из товарной накладной следовало, что он поставил продавцу недвижимости одним днем 1200 тонн арматуры на указанную сумму — и якобы закрыл свой долг перед банкротом.
Но именно экспертиза позволила суду увидеть истинную экономическую суть сделок. Благодаря нашим расчетам стало очевидно, что объект был выведен из собственности должника по цене, в разы ниже рыночной. Это сыграло важную роль в признании сделок недействительными и возвращении актива в конкурсную массу.
Заместитель технического директора
