Покопаться в деньгахПокопаться в деньгахДеньги! EN
Оценка
31 января 2025

Оценка стоимости изъятой недвижимости и убытков: как заключение Veta стало третьим и решающим в суде

Государство изъяло здания у компании, но собственник не согласился с суммой компенсации за изымаемое имущество и размер убытков. Veta провела экспертизу, став уже третьей оценочной организацией в деле. И именно наша оценка устояла в суде.

Суть спора

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к компании, которая сдаёт в аренду собственное имущество, об изъятии для государственных нужд города 4 нежилых зданий. Возместить город планировал 386 411 000 рублей на основании отчёта об оценке.

Ответчик возразил против стоимости объектов и предоставил отчёт другой оценочной компании, по которому стоимость недвижимости составила 1 650 275 211 руб., то есть в 4,27 раза больше заявленной.

В связи с наличием разногласий суд постановил провести судебную экспертизу и поручил её эксперту Veta Дмитрию Жарскому.

Эксперту суд поставил следующую задачу: определить размер денежной компенсации за изымаемое имущество и размер убытков, включая упущенную выгоду, причинённых изъятием недвижимого имущества.

Как проводилось исследование

Прежде всего эксперт проанализировал ценообразующие факторы и динамику рынка недвижимости. Эксперт пришёл к выводу, что коммерческий потенциал нежилых зданий находится на среднем уровне для коммерческой (производственно-складской) недвижимости.

По итогам анализа ценообразующих факторов и внешних факторов, влияющих на его стоимость, был сделан вывод о том, что основные показатели носят стабильный характер и не оказывают существенного влияния на динамику цен коммерческой недвижимости.

Традиционно рынок недвижимости делится на торговую, офисную и производственно-складскую. В этом кейсе наиболее сопоставимым по основным ценообразующим факторам и характеристикам оказался рынок производственно-складской недвижимости.

Эксперт проанализировал предложения о продаже объектов недвижимости производственно-складского назначения в Москве и Московской области в восточном и соседних направлениях. Диапазон стоимости сопоставимых объектов составил от 35 971 до 50 000 руб. за 1 кв. м. Диапазон арендных ставок составил от 333 до 495 руб. за 1 кв. м/месяц.

Затем оценщик исследовал рынок в релевантных сегментах и наиболее эффективное использование, то есть, которое максимизирует её продуктивность

Есть три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход. Его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. Также применяется для недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках отсутствуют.

Сравнительный подход. Для этого метода нужна информация о ценах сделок с объектами-аналогами или, если их нет, цен предложения.

Доходный подход. Применим для недвижимости, которая генерирует или способна генерировать потоки доходов.

кадастровый номер состояние подход к оценке площадь, м2
77:03:0010005:1048
Складское, не эксплуатируется Удовлетворительное Сравнительный, доходный 352,2
77:03:0010005:1049
Складское (гаражи), не эксплу-атируется Не удовлетворительное Затратный 688,4
77:03:0010005:1050
Складское, (гаражи, мастерские) Удовлетворительное Сравнительный, доходный 605,6
77:03:0010005:1048
Теплица, не эксплуатируется Фундамент --- удовлетворительное, отсутствуют ограждающие элементы (стены) Затратный 55 590,4
Складское, (гаражи, мастерские) Удовлетворительное Сравнительный, доходный 2 146,4

К разным объектам были применены разные подходы в зависимости от их особенностей.

Поскольку оценка стоимости производилась в связи с выкупом объектов, анализ НЭИ не производится. Расчет стоимости будет произведен исходя из текущего использования.

Выводы: наиболее эффективным использованием рассматриваемых нежилых зданий является фактическое использование.

При затратном подходе стоимость рассчитывалась следующим образом:

  • эксперт выбрал объекты-аналоги;
  • сравнил объект оценки и объекты-аналоги по всем элементам сравнения;
  • выбрал единицу сравнения;
  • скорректировал значения единицы сравнения для объектов-аналогов;
  • согласовал результаты корректировки значений по выбранным объектам-аналогам.

Преимущество затратного подхода в том, что он может быть применён для объектов, к которым нельзя применить сравнительный и доходный подходы. Недостаток: затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости объекта.

При сравнительном подходе, поскольку в свободном доступе не было листингов с ценами реальных сделок, эксперт основывался на данных публичных оферт.

Основными критериями при выборе объектов-аналогов стали:

  • вид права — собственность;
  • условия и время продажи/предложения — до 28.12.2018 года;
  • местоположение — г. Москвы, ВАО (за пределами МКАД), а также Московская область в восточном и юго-восточном направлении;
  • назначение — здания производственно-складского назначения, в том числе мастерские и гаражи;
  • коэффициент вариации скорректированных цен объектов-аналогов не должен превышать 33%.

Преимущество подхода состоит в его способности учитывать сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток: практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно количественно оценить.

При доходном подходе применялся метод прямой капитализации. Он позволяет оценить объект по формуле: V = ЧОД/R, где ЧОД — ежегодный чистый операционный доход; R — ставка (коэффициент) капитализации.

Основные преимуществами этого подхода: он учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.п. Недостаток заключается в негарантированности ожидаемых изменений, на которые опирается этот расчет.

Помещение затратный подход сравнительный подход Доходный подход Коэффициэнт вариации, %
77:03:0010005:1048
352,2 м2 Не применялся 10 294 102 8 779 908 11,2
77:03:0010005:1049
688,4 м2 12 457 649 Не применялся Не применялся
77:03:0010005:1050
605,6 м2 Не применялся 20 905 918 20 676 954 0,8
77:03:0010005:1048
55 590,4 м2 414 804 773 Не применялся Не применялся
2 146,40 м2 Не применялся 57 783 234 73 284 377 16,7

В итоговом согласовании каждому из результатов, полученных разными подходами, придавался свой вес.

Помимо размера компенсации эксперт должен был оценить размер убытков, причиненных ответчику.

Размер убытков включал в себя:

  • размер упущенной выгоды;
  • убытки, связанные с регистрацией прав на объект недвижимости;
  • убытки, связанные с услугами риелторов при совершении сделок купли-продажи;
  • убытки, связанные с услугами риелторов при поиске арендаторов для сдаваемых помещений.

Упущенная выгода была равна равна арендной плате, которую не получит собственник помещения от существующих арендаторов из-за вынужденного простоя. Рассматривалась арендная плата от тех зданий, которые находятся в рабочем состоянии.

Заключение суда

По оценке Veta, размер денежной компенсации должен составлить 474 937 271 руб. без учёта НДС.

Поскольку экспертом была описана методика проведенного исследования, указаны справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение и в заключении не было противоречий, суд постановил уплатить именно такую сумму компенсации.

Терентьев Александр
Автор кейса: Терентьев Александр
Партнер, технический директор экспертной группы Veta

Все кейсы
Участие экспертной группы Veta

Основанием производства судебной экспертизы стало определение Арбитражного суда города Москвы. Veta провела оценку стоимости нежилых зданий.

Оценщики

Дмитрий Жарский, директор, оценщик I категории, судебный эксперт, член Ассоциации антимонопольных экспертов, член экспертного совета СРОО «Экспертный Совет», член НП «Палата судебных экспертов».

Результат

Суд постановил уплатить сумму компенсации в соответствии с заключением эксперта Veta.

Последние кейсы

30 июня 2022 Как рядовая оценка стоимости товара переросла в масштабный анализ отрасли Присутствие на рынке нескольких крупных игроков обязательно сказывается на механизме ценообразования и на объеме товара в продаже на рынке. А если основной потребитель — естественный монополист, то количество товара в свободном доступе существенно ограничено.
Чтобы определить текущую цену товара и не нарушить само определение «рыночная стоимость», экспертам группы Veta пришлось исключить значительную часть ценовых предложений из расчетов.
О том, как, казалось бы, простая задача по оценке товара обернулась масштабным исследованием всей отрасли, читайте в нашем новом кейсе.
Для получения консультации заполните форму

Хотите узнать больше об экспертизе, оценке и нашей работе?

Подпишитесь на выпуски наших писем.
Выходят три раза в месяц. Без спама.
Подписаться на рассылку
Подписка на рассылку
Подпишитесь на нашу рассылку

Подпишитесь на новые статьи из мира экспертизы

Пишем мощные руководства по экспертизе в разных областях, исследуем стоимость юридических услуг в разных регионах России.

Илья Жарский
Заполните форму
и мы вам перезвоним

Ваша заявка принята
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Ваша заявка принята
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Ваша заявка принята
Запросить индивидуальную справку от экспертной группы Veta
Перечень регионов

Запросить справку о стоимости юридических услуг возможно по регионам, по которым Исследование опубликовано на сайте.

В 2024 году экспертной группой Veta разработана методика расчета стоимости юридических услуг по регионам, в которых исследование не проводилось. В таком случае можно получить заключение о стоимости юридических услуг.

Перечень регионов, по которым заключение не предоставляется: г. Севастополь, Республика Ингушетия, Донецкая народная республика, Луганская народная республика, Херсонская область, Запорожская область, Чукотский автономный округ.


Справка предоставляется бесплатно при условии заполнения анкеты участника исследования Готовы ли вы заполнить анкету, чтобы принять участие в исследовании стоимости юридических услуг и до конца календарного года получать справки от Veta бесплатно?

Информация, необходимая для подготовки справки

Кому предоставляется справка?
По какому региону запрашивается справка?
Наименование и статус по делу лица, которое обращается с заявлением о взыскании судебных расходов (по возможности — приложить копию заявления)
С какой организацией (физическими лицами) заключён договор об оказании юридических услуг по представлению интересов в суде (по возможности — приложить копию договора)
*для представителей Московского региона
*для самозанятых
Имеются ли какие-либо из следующих факторов:
Дополнительные документы

Для получения консультации заполните форму