Государство последовательно наводит порядок в вопросе строительства и перепланировок помещений, ужесточается и ответственность за нарушения в этой сфере. За последние два года принято несколько соответствующих законов и нормативных актов, и сейчас в Госдуме находятся новые законопроекты. В итоге лицам, самовольно построившим объект недвижимости или изменившим конфигурацию жилья, грозят новые проблемы и расходы. Но, по-прежнему сохранится право узаконить свои творения, если соблюдены определенные условия и требования.
Проверить квартиру с перепланировкой станет проще
Статья 25 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) определяет перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, что требует соответствующего отражения в техническом паспорте. Перепланировку следует отличать от переустройства, в которое входит установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Впрочем, переустройство тоже требует внесения изменений в техпаспорт помещения.
Перепланировка нежилых помещений в настоящее время (в отсутствие специализированных нормативных актов) проводится по аналогии с жилыми, с ориентацией на главу 4 ЖК РФ. Если в конфигурации помещения производятся изменения, подлежащие внесению в техпаспорт, то руководствуются уже упомянутой статьей 25 ЖК РФ из этой главы.
Между тем, 13 ноября комитет Госдумы по ЖКХ рекомендовал к принятию во втором чтении проект Федерального закона №107661-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме)», объединяющий правила перепланировки помещений обеих категорий.
Также этот документ наделяет органы местного самоуправления полномочиями по согласованию переделок, а органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля – правом проведения внеплановой проверки в жилых и нежилых помещениях, если им стали известны факты самовольного переустройства или перепланировки. А для реализации этого права Правительство РФ направило в Госдуму проект закона о дополнении Кодекса административного судопроизводства РФ главой 32.1 «Производство по административным делам о предоставлении доступа в жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме».
Новая глава кодекса позволит получить доступ в помещение для выявления незаконной перепланировки в более короткие сроки, чем сейчас. При отказе собственника пустить инспектора в квартиру, тот сможет обратиться в суд в порядке административного, а не искового судопроизводства, как это делается сейчас. Суд вынесет решение в течение 10 дней. В исковом производстве подобное требование рассматривается два месяца. Предполагается, что поправки будут приняты до конца нынешнего года.
В итоге «самоуправщиков» лишают наиболее распространенных способов самозащиты – максимального затягивания сроков и перехода «в осадный режим». Кроме того, нововведения позволяют инспекциям оперативно реагировать на соответствующие жалобы жителей многоквартирных домов.
За отказ снести самовольную постройку изымут землю
Статья 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) определяет три самостоятельных признака самовольной постройки. Таковой признается здание или иное сооружение, возведенное:
● на земельном участке, который получен с нарушением установленного порядка;
● разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта;
● без получения необходимых разрешений на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, самовольное строительство — это нарушение либо норм законодательства о земле, определяющих предоставление участков под строительство, либо градостроительных норм, которые регламентируют порядок проектирования и строительства. Постройка считается самовольной, если имеет место хотя бы одно из нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.
Закон также устанавливает последствия, к которым может привести самовольное строительство. Во-первых, согласно пункту 2 упомянутой статьи, лицо, осуществившее самовольную постройку, не может оформить ее в собственность, и, соответственно, не вправе продать, подарить, сдать в аренду, оформить в залог или совершить иную сделку. А во-вторых, оно обязано ее снести: либо своими силами, либо оплатить работы тому, кто это сделает.
Эти «санкции» установлены действующим законодательством. Однако Правительство РФ намерено ужесточить ответственность за самовольное строительство. Так, например, в пакете законопроектов о самовольном строительстве, внесенном кабмином в Государственную Думу в ноябре нынешнего года, за отказ о выполнении решения суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки предлагается налагать на граждан штраф в размере до 50 000 руб. и изымать землю. Это нормы Проекта Федерального закона N 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)» и Проекта Федерального закона №301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)».
Не только ужесточение норм, но и защита прав граждан
Итак, несомненно, что государство планомерно «закручивает гайки» в вопросах ремонтно-строительной деятельности физических и юридических лиц. Однако не лишает их права узаконивать самовольно возведенные строения и произведенные изменения в помещениях многоквартирных домов. Более того, новые законопроекты несколько уменьшают круг полномочий властных структур и контролирующих органов.
К примеру, уже упомянутый законопроект № 301924-7 предлагает относить к самовольным постройкам здания, построенные с нарушениями, исключительно в тех случаях, когда разрешения, согласования и требования об их получении, а также градостроительные нормы и правила были установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный законопроект также сокращает перечень случаев, в которых органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольных построек. Например, устанавливается, что требование снести или привести в соответствие с действующими нормами и требованиями возведенный на садовом земельном участке жилой или садовый дом может предъявить только суд, вынеся соответствующее решение.
Еще будет запрещено принимать решения о сносе в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, а также строений, по которым суд ранее отказал в удовлетворении исковых требований о сносе. В силу новшества вступят в следующем году.
Порядок «легализации» самостроя
Но и в действующем законодательстве (ст. 222 ГК РФ) говорится, что право собственности на самовольную постройку может быть признано либо судом, либо в ином порядке (в предусмотренных законом случаях).
Примером признания права собственности на самовольно возведенное строение без суда может служить строительство на участке, который выделен для иных целей. Назначение надела можно изменить — для этого понадобится решение уполномоченных на такие изменения органов власти (ст. 8 Земельного кодекса РФ).
Примечательно, что самовольная постройка не может служить основанием для отказа в изменении назначения участка. Если статус участка удастся изменить на тот, при котором данный вид строительства разрешен, то постройка становится легальной. Отказ в изменении целевого назначения участка можно оспорить в суде. Признание судом отказа неправомерным является основанием приобретения самостроем статуса объекта гражданских правоотношений (при условии, что иные основания для обретения такого статуса отсутствуют).
На статус собственника может претендовать «владелец» самостроя на участке, принадлежащем ему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования. Но этого недостаточно.
Должны быть еще соблюдены следующие условия:
-
лицо, владеющее самовольно построенным объектом, имеет права, допускающие его возведение на данном участке;
-
к моменту обращения в суд постройка не имеет расхождений с данными, указанными в планировке территории, соответствует правилам землепользования и застройки, а также требованиям к характеристикам объекта, если они присутствуют в иных документах;
-
сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Стоит отметить, что согласно действующему законодательству, зарегистрированное право на самовольную постройку не исключает возможности ее сноса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г.). Решение о сносе может быть вынесено судом, если, например, ее существование нарушает интересы других лиц или представляет опасность для жизни и здоровья граждан. Это обстоятельство необходимо учитывать, начиная процесс «легализации» строения.
Итак, чтобы сохранить самовольно возведенное строение, необходимо иметь (или получить) документы, подтверждающие, что оно удовлетворяет требованиям для признания права собственности на нее.
Если попытки внесудебного приобретения права собственности на самострой потерпели неудачу, надо обращаться в суд. При стоимости постройки не более 50 тысяч рублей исковое заявление подается мировому судье по месту ее нахождения, при превышении этой суммы — в районный суд (стоимость подтверждается заключением сертифицированного оценщика).
Вместе с исковым заявлением подаются:
-
правоустанавливающие документы на земельный участок;
-
документ из БТИ о наличии самовольной постройки или акт обследования комиссии органа местного самоуправления;
-
документы, подтверждающие отсутствие препятствий для получения права на постройку (таковыми могут быть справки МЧС, Федеральной службы по надзору в свете защиты прав потребителей и благополучия человека и в отельных случаях других ведомств о том, что постройка не несет угрозы жизни и здоровью граждан);
-
документы, подтверждающие попытки узаконить постройку (например, обращения в органы местного самоуправления и полученные отказы);
-
квитанцию об уплате государственной пошлины;
-
копии искового заявления по числу участников процесса.
К правоустанавливающим документам относятся:
-
решения государственного органа или органов МСУ о передаче землевладения;
-
акты приема-передачи участка;
-
выписки из похозяйственной с отметкой о передаче земли;
-
договоры купли-продажи, дарения, безвозмездной передачи в собственность и другие договоры, соответствующие требованиям законодательства;
-
решения комиссии совхоза (колхоза) о передаче участка в долевую собственность;
-
свидетельства о праве, выданные до 1998 года;
-
свидетельства о наследуемом владении или бессрочном пользовании;
-
свидетельства о праве на наследство.
В исковом заявлении необходимо указать:
-
вид права, на основании которого используется земельный участок;
-
вид постройки с ее описанием;
-
лицо, осуществившее постройку;
-
причины, по которой постройка может быть отнесена к разряду самовольных;
-
отсутствие обстоятельств, препятствующих получению права собственности на постройку (соблюдены строительные и санитарные нормы, угрозы для жизни и здоровья граждан не несет, права третьих лиц не нарушает);
-
предпринимались ли меры к «легализации» постройки, и какие обстоятельства либо лица препятствовали их реализации.
В случае наличия лиц, препятствовавших узакониванию постройки, их можно привлечь в качестве ответчиков (например, местную администрацию, отказавшую в выдаче разрешений и иных необходимых документов).
Суд, рассмотрев иск и представленные документы, примет решение о его удовлетворении или отказе. Если иск будет удовлетворен, останется зарегистрировать право собственности на самострой в ЕГРН, обратившись в Росреестр.
Оформление перепланировки задним числом
Различают простую и сложную перепланировки, отличающиеся процессом узаконивания.
К простой перепланировке относят:
§ перенос сантехники и кухонных плит;
§ возведение и снос перегородок, не относящихся к несущим стенам;
§ изменение формы проемов.
Сложная перепланировка включает:
§ демонтаж стен;
§ перенос кухни;
§ изменение площади квартиры за счет сноса подсобных помещений;
§ оборудование второго санузла;
§ перенос коммуникаций;
§ изменения несущих конструкцией и объединение внутренних помещений.
Простая и сложная перепланировки требуют получения разрешений и согласования с соответствующими органами.
Разрешения и согласования не требуются при:
● косметическом ремонте;
● замене материалов не несущих конструкций;
● замене напольного покрытия;
● установке систем кондиционирования;
● переоборудовании помещений (без замены газовой плиты);
● устройстве встраиваемых шкафов;
● переносе места расположения электрической плиты в пределах кухни.
При любой перепланировке не допускается ухудшение условий проживания жильцов.
Законодательство запрещает, в том числе, следующие виды изменений в жилых помещениях (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170):
● перенос санузлов в помещения, под которыми у нижних соседей расположены жилые комнаты;
● расположение жилых помещений над кухней или санузлом соседей сверху;
● расширение кухни за счет изменении площади туалета или комнаты;
● оборудование кухни в не предназначенном помещении;
● установка батарей центрального отопления на лоджии или балконе;
● демонтаж части несущих стен;
● уменьшение площади комнат более чем на 25% для увеличения площади кухни или санузла;
● любые изменения конструкций в жилых помещениях, признанных аварийными.
Согласно законодательству, владелец помещения обязан предварительно согласовать работы по перепланировке с органом местного самоуправления (ст. 26 Жилищного кодекса РФ). Для этого необходимо подготовить пакет документов и получить разрешение.
В пакет документов входят:
-
заявление о перепланировке по утвержденной форме;
-
правоустанавливающие документы на переустраиваемое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
-
оформленный в установленном порядке проект перепланировки;
-
технический паспорт переустраиваемого помещения;
-
письменное согласие всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих;
-
если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, то необходимо и заключение органа по охране соответствующих памятников о допустимости проведения перепланировки.
После завершения работ приемочная комиссия составляет акт. Орган, согласовавший перепланировку, направляет этот акт в Росреестр для регистрации права собственности на помещение с измененными характеристиками.
Как уже отмечалось, если хозяин помещения произвел перепланировку без согласования, то он обязан привести его в прежнее состояние. Срок и порядок проведения этих мероприятий устанавливает орган, осуществляющий согласование, конкретные сроки законодательством не устанавливаются. Согласно статье 29 Жилищного кодекса РФ, они просто должны быть разумными.
Однако сохранить перепланировку можно и задним числом: либо через соответствующий орган местного самоуправления, либо через суд (ч.3, ст. 29 ЖК РФ). Готовят те же документы.
Иск в суд подают в случае неудачного решения вопроса в органах местной власти. Он примет положительное решение, если сочтет доказанными техническую безопасность выполненных работ, отсутствие вреда для здания и ущемление прав других жильцов дома. Это решение станет основанием для внесения изменений в техпаспорт помещения и его новой регистрации.
В итоге, следует быть готовым к тому, что процесс узаконивания перепланировки будет растянут во времени, потребует финансовых расходов и знакомства с нормативными актами.
