Московская программа реновации набирает обороты: столичные власти утвердили площадки для строительства домов, в которые переедут жители первых снесенных пятиэтажек. Куда переедут из этих же пятиэтажек кафе, магазинчики, ателье и аптеки - пока не ясно. Власти обещают «равноценное и предварительное возмещение» изъятых в связи с реновацией нежилых помещений, но понимание равноценности у бизнеса и чиновников может не совпасть. Тем не менее, у предпринимателей есть шанс если не выиграть, то хотя бы не проиграть. Главное – не торопиться заключать какие-либо соглашения и самостоятельно учесть все убытки, которые должна покрыть компенсация.
Как продвигается программа реновации
26 сентября московское правительство утвердило первые 210 площадок для строительства нового жилья по программе реновации. Больше всего адресов в Кузьминках (10 домов) и Бескудниковском районе (8 домов), есть площадки в Люблино, Бабушкинском районе, Марьиной роще, Перово и др. По словам руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, на выбранных площадках возведут 3,4 млн м2. жилья. В эти дома переселят 119,5 тысяч жителей из 568 пятиэтажек, снесенных по программе реновации, общей площадью 2055 м2. Сейчас на утвержденных площадках либо пустыри, либо строящиеся дома разной степени готовности – от котлована до чистовой отделки. Есть 12 домов, которые уже ввели в эксплуатацию, – их построили еще до начала реновации и потом включили в программу. Всего в 2017–2019 годах по программе реновации в Москве должны построить 59 домов, в 2020–2021 – еще 151 дом.
Под снос в связи с реновацией попали 5144 московских пятиэтажки общей площадью более 16 млн м2. В домах, которые будут снесены, находятся нежилые помещения более чем 1,5 тысяч собственников. Еще около 400 помещений город сдает в аренду. С арендаторами власти обещают заключить договоры на новые площади без торгов и с сохранением льгот. Об этом в середине сентября заявили в департаменте градостроительной политики Москвы. Новые квадратные метры будут подбирать в соответствии с законом о конкуренции и профильным приказом антимонопольной службы1.
Что касается собственников нежилых помещений, то их объекты, согласно законодательству о реновации2, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии предварительного и равноценного возмещения. Но представления о равноценности у бизнеса и чиновников могут сильно отличаться.
Возмещение: деньги или имущество
Владелец коммерческого помещения в доме под снос, согласно закону о дополнительных гарантиях при реновации3, может выбрать один из двух вариантов возмещения: деньги или равноценное нежилое помещение на праве собственности.
- · Новое помещение взамен изъятого: пока ничего не понятно.
- · Денежное возмещение: есть объективные плюсы.
Но, независимо от того, какой вариант выберет собственник, очень важно понимать, из чего должна состоять компенсация и как определяется стоимость сносимого объекта. От этого зависит, покроет ли возмещение – имущественное или финансовое – все причиненные бизнесу убытки. И здесь очень важно не торопиться, не соглашаться сразу с условиями городской администрации и не подписывать никаких поспешных договоров. Хотя бы потому, что, например, убытки в виде упущенной выгоды в первоначальный вариант договора и не должны быть включены – ее еще надо доказать, и это обязанность предпринимателя.
Закон о допгарантиях при реновации3 определяет, что размер, порядок и условия возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством. Но это не может исключить стремления городской власти сэкономить на возмещении. И бизнесу этого следует опасаться не меньше, чем владельцам квартир – предприниматели также могут оказаться в ситуации ущемления прав. Чтобы сумма возмещения не оказалась заниженной, прежде чем вступать в переговоры с чиновниками, собственнику объекта стоит обратиться к независимым специалистам – профильным юристам и оценщикам. При этом вполне реально увеличить размер компенсации и получить от города максимальное из возможного.
Из чего состоит сумма возмещения
Большинство собственников нежилых помещений в пятиэтажках, предназначенных к сносу, сдает свои площади в аренду под кафе, магазины, аптеки, всевозможные точки сферы услуг. Некоторые используют помещения для ведения своего небольшого бизнеса. Довольно часто под залог недвижимости берется кредит в банке, который гасится за счет дохода, получаемого владельцем помещения от арендаторов.
В связи с изъятием помещения для нужд реновации предпринимателей ждет остановка деятельности и связанные с этим убытки. Они не ограничиваются стоимостью помещения, сюда входят и переоформление уставных документов, и заключение новых договоров, и возможное изменение схемы налогообложения. Для бизнеса сегмента street retail – основного контингента первых этажей пятиэтажек – переезд, помимо простоя в работе, связан еще и с частичной или полной потерей клиентской базы, которую придется заново формировать на новом месте, вкладываясь в маркетинг и рекламу.
Гражданский кодекс предусматривает отчуждение недвижимого имущества в случае изъятия для госнужд земельного участка, на котором оно находится4, на определённых условиях. Так, в возмещение за изымаемый участок включается его рыночная стоимость и стоимость объектов недвижимости на нем, а также причиненные изъятием убытки, в том числе упущенная выгода5. Поэтому, если с помещением приходится расстаться, нужно обязательно постараться получить от города максимально возможную компенсацию.
Согласно Гражданскому кодексу6, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые нужно будет произвести для восстановления нарушенного права. К убыткам относятся утрата или повреждение имущества – в данном случае помещения (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые могли бы быть получены при обычных условиях гражданского оборота (упущенная выгода).
Таким образом, компенсация за изъятое в связи с реновацией помещение должна покрыть:
- · рыночную стоимость самого объекта;
-
· все убытки предпринимателя в связи с изъятием помещения, включая упущенную выгоду – доходы, которые он не получит в результате изъятия недвижимости.
Как считается рыночная стоимость
Правила, в соответствии с которыми определяется рыночная стоимость недвижимости, прописаны в законе об оценочной деятельности7 и федеральных стандартах оценки (ФСО). Согласно им, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки (помещение) может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны такой сделки действуют разумно, имея всю необходимую информацию, а на цене сделки не сказываются чрезвычайные обстоятельства.
При оценке учитываются различные факторы, такие как площадь, расположение, материал стен, интенсивность пешеходных потоков и другие важные характеристики объекта. Нужно знать также, что расчет стоимости недвижимости может проводиться по-разному. Способ расчета влияет на результат оценки и, соответственно, на размер компенсации, которую можно потребовать от города.
Примеров в рамках реновации еще нет, но можно вспомнить случай в Нижнем Новгороде, когда речь шла о переселении из ветхого фонда. Тогда год назад городская администрация Нижнего Новгорода озвучила владельцам одного из домов выкупную стоимость их жилья – 3,198 млн рублей. Эту сумму определила нанятая чиновниками оценочная компания. Жители не согласились с этой цифрой и обратились к независимым экспертам. Экспертиза, проведенная оценочной компанией, показала, что только земельный участок стоит больше 4 млн рублей. Суд учел результаты независимой экспертизы. В итоге собственник 1/2 доли квартиры получил 4,72 млн рублей вместо изначально предложенных властями 1,6 млн рублей.
Хотя этот пример касается жилья, для нежилых помещений действует аналогичный принцип расчета. Включить в стоимость сносимого объекта цену земли под ним – это делает далеко не каждая оценочная компания. Если стоимость недвижимости определяют специалисты, нанятые городской администрацией, расчет вряд ли будет проводиться в интересах собственников. Поэтому очень важно составить собственное понимание того, сколько может стоить помещение, и это делается путем независимой оценки.
Упущенная выгода: стоит попробовать взыскать
Вторая часть возмещения – все убытки, связанные с вынужденным прекращением права собственности на недвижимость, включая упущенную выгоду (доходы, которые бизнес мог бы получить, но не получит по причине изъятия помещения). Как уже отмечено, последнее нужно доказать, причем в суде. Из-за этого и не стоит подписывать первоначальный вариант соглашения – стоит предложить свой или подписать с приложением протокола разногласий по договору. Но и совсем отказываться от подписания договора нельзя – тогда в суд пойдет администрация города.
Поэтому убытки стоит просчитать заранее, обратившись в независимую оценочную компанию. Причем, если раньше взыскать упущенную выгоду было практически невозможно, то в последние два года ситуация изменилась – теперь есть реальные шансы возместить неполученный доход.
Конечно, это и сейчас не просто, суды часто корректируют и уменьшают заявленные цифры. Кроме того, для взыскания нужно доказать сам факт нарушения прав и наличия убытков, вину ответчика и, что было до недавнего времени особенно сложно, наличие между этим причинно-следственной связи. Но сейчас, благодаря разъяснениям Верховного суда, если в условиях гражданского оборота убытки – обычное последствие нарушения конкретного обязательства, то причинно-следственная связь предполагается8. То есть, в случае с реновацией факт упущенной выгоды, по сути, доказан. Остается лишь обосновать ее размер.
Раньше суды требовали просчитать сумму упущенной выгоды буквально до копейки. Естественно, рассчитать с математической точностью размер дохода, который не получен, практически нереально. Это делало взыскание упущенной выгоды настолько трудоемким, что проще было с ним не связываться вовсе. Однако благодаря поправкам, которые были внесены в 2015 году в Гражданский кодекс, размер подлежащих возмещению убытков теперь можно устанавливать с разумной степенью достоверности. Сам по себе факт, что размер упущенной выгоды подсчитан приблизительно, не может служить основанием для отказа в иске. Более того, даже если расчет вообще не будет сделан, теперь суд должен произвести его сам – такие разъяснения дал Верховный суд9.
Как считается упущенная выгода
Для того чтобы рассчитать упущенную выгоду или проверить расчет, который сделали стороны, суды обычно привлекают в качестве судебных экспертов независимых оценщиков. Сама по себе формула расчета неполученных доходов очень простая:
УД = ПД – СР.
УД – упущенная выгода;
ПД – потенциальный доход;
СР – потенциальные сопутствующие расходы.
Но, поскольку формула общая, ее переменные требуют отдельных подробных расчетов. Например, потенциальный доход рассчитывается исходя из множества конкретных обстоятельств, включая причину возникновения убытков. Понятно, что в случае с помещениями, изъятыми по программе реновации, потенциальный доход каждого собственника должен рассчитываться по индивидуальной схеме, с учетом всех особенностей бизнеса.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Как рассчитывали упущенную выгоду магазина из-за простоя
В подвале жилого дома, где прорвало трубу теплотрассы, находился магазин. Помещения магазина оказались залиты горячей водой, пострадало оборудование, мебель, компьютеры и кассовая техника, были испорчены товары под реализацию и одежда персонала. Была проведена строительно-техническая экспертиза и составлен акт о заливе, виновником аварии признали ресурсоснабжающую организацию (поставщика тепла).
Чтобы привести магазин в рабочее состояние, потребовалось 19 дней (это подтвердили договор на ремонт помещения и акт выполненных работ). Пока магазин не работал, его владелец продолжал платить налоги и зарплату сотрудникам, а дохода не получал. В результате у владельца возникла упущенная выгода в размере недополученной прибыли и неполученных от поставщика ретро-бонусов за выбранный объем продукции.
Собственник магазина решил взыскать упущенную выгоду и для подсчета сумма иска обратился к независимой оценочной компании, где ему рассчитали упущенную выгоду.
Рассчитывали так:
Сначала – валовый доход. Чтобы посчитать неполученный доход от нереализованной продукции, специалисты использовали данные о работе магазина за предыдущие 9 месяцев – бухучет, управленческая отчетность, отчеты по налогу на прибыль, штатное расписание. Не учитывались транспортные расходы (товар доставляется за счет поставщика) и прочие издержки, связанные с продажей – аренда, зарплата, налоги (их владелец магазина продолжал нести). Средний размер торговой наценки магазина за 9 месяцев составил 28% (средние данные по рынку – 27%, то есть сведение коррелируют). Бонус поставщиков составил 5,3% от закупочной цены продукции (по закону не может превышать 10%).
С учетом всех этих сведений оценщик рассчитал валовый доход магазина за 9 месяцев, прошедшие непосредственно перед аварией.
|
Розничная выручка |
69 007 208 |
|
Себестоимость реализованной продукции |
53 707 354 |
|
Валовый доход |
15 299 854 |
|
Внереализационный доход в виде бонусов от поставщика |
2 853 998 |
|
Валовый доход с учетом бонусов |
18 153 852 |
Источник: расчеты расценщика ООО «Оценочная компания «ВЕТА»
Потом – упущенная выгода. Сначала оценщик рассчитал объем валового дохода за один день.
18 153 852 руб. / 9 месяцев / 30,4 дня = 66 352 руб.
Потом специалист выяснил, какова сумма неполученного дохода (упущенной выгоды) за весь период простоя магазина.
66 352 руб. * 19 дней = 1 260 688 руб.
Собственник ремонтировал магазин за свой счет, то есть эти средства не работали – не участвовали в товарообороте и не лежали на депозите в банке. С момента аварии и до момента выплаты ответчиком денег, владелец магазина также нес убытки в виде упущенной выгоды от того, что его деньги не работали. Но эти убытки владелец магазина попросил не включать в расчет, так как уже возместил их в рамках другого иска об убытках.
Что не доказано – то потеряно
Чем больший размер неполученного дохода докажет владелец помещения в доме под снос, тем большую сумму упущенной выгоды он сможет получить от города в рамках возмещения. Такова практика взыскания упущенной выгоды в целом.
В суде будут иметь вес подтвержденные именно расчетами доказательства того, что собственник помещения получил бы свой доход, не будь его права нарушены. И в случаях, похожих на вышеописанную историю с магазином, доказать неполученный доход реально, поскольку есть подтвержденные данные о доходе за предыдущий период. Но таких данных в распоряжении собственника может и не быть. Бывает, что часть доходов подтверждается, а часть – только предполагается и оценивается с использованием различных аналогий. И здесь уже требуется построение индивидуальной финансовой модели ситуации с использованием различных аналогий.
Поэтому, прежде чем договариваться с властями о возмещении за изъятую для нужд реновации недвижимость, ее владельцам стоит обязательно посоветоваться с независимыми оценщиками. Расходы на оценку имущества и убытков, могут оказаться несопоставимы с той разницей, на которую может увеличиться размер компенсации за изъятое у предпринимателя помещение.
Выводы
-
Владельцам нежилых помещений, которые будут изъяты в связи с реновацией, полагается возмещение.
-
В качестве возмещения можно выбрать деньги или другое помещение от города.
-
Городская администрация будет стремиться сэкономить на возмещении, но это не значит, что нельзя получить большую компенсацию. Главное – не заключать с чиновниками поспешных соглашений.
-
Чтобы компенсацию не занизили, нужно получить представление о реальной рыночной стоимости своего объекта. Это можно сделать с помощью независимой оценки.
-
Возмещение не ограничивается рыночной стоимостью недвижимости, должны учитываться все убытки бизнеса, включая упущенную выгоду.
-
Взыскать упущенную выгоду до недавнего времени было почти нереально, а теперь – вполне возможно. Но нужно представить все доказательства – это невозможно без привлечения независимого эксперта, который проведет расчеты и способен защищать свои выводы в суде.
-
Если действовать разумно и пользоваться помощью специалистов, можно увеличить возмещение в несколько раз, получив от города максимум из возможного.
-----------------------------------------------
1. Федеральный закон от 26.07.2006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции», Приказ Федеральной антимонопольной службы от 18.09.2009 г. №621 «Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу»
2. Статья 1 Федерального закона от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве»; Статья 7.4 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»
3. Статья 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве»
4. Статья 235 Гражданского кодекса РФ
5. Статья 281 Гражданского кодекса РФ
6. Статья 15 Гражданского кодекса РФ
7. Статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
8. Постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»
9. Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
