Осенью в столице стартовала программа реновации в окончательном, согласованном варианте, однако это не значит, что учтены все острые моменты. Вопросы о том, что вкладывается в понятия «равноценное» и «равнозначное» жилье, будет ли учитываться стоимость земли, компенсируют или нет стоимость дорогого ремонта, кто и как будет проводить оценку сносимой недвижимости, – для большинства москвичей остаются открытыми.
Спорная, порой даже скандальная программа реновации жилой застройки столицы после полугода жарких дебатов и долгих согласований утверждена в окончательном варианте Правительством Москвы в августе 2017 года (Постановление №497)[1]. Митинги несогласных остались в прошлом: сносить дома против воли большинства собственников не будут, а взамен старых квартир предоставят равнозначное или равноценное жилье.
На добровольных началах в программу реновации вошли 5144 многоквартирных дома. Из них 4062 – по итогам голосования в центрах госуслуг «Мои документы» и в системе «Активный гражданин», еще 1082 – в результате проведения общих собраний. Однако повод для беспокойства остается даже у тех, кто согласился войти в программу и поддерживал инициативу на протяжении непростого периода становления: не обернется ли переезд в новые квартиры убытками для собственника?
Опасения собственников оправданы
Будущим переселенцам законодатели предоставили право выбора: взамен снесенных домов они могут получить либо равнозначные жилые помещения, либо равноценное возмещение в денежной или натуральной форме (ст. 7.3 ФЗ-141)[2]. Данные условия вкупе с оговоркой о том, что выселить за пределы родного района не имеют право, воспринимаются как справедливые и вселяют оптимизм во многих граждан.
Но у некоторых остается сугубо интуитивный страх: что если изменение локации будет неудачным? И это опасение оправдано. К примеру, снесут дом, расположенный на инфраструктурно-развитой территории, а построят – в промышленной зоне или в удаленности от транспортных линий. В пределах одного района стоимость квартир может отличаться в несколько раз. Так, в домах на окраине Таганского района квадратный метр оценивают в 150-170 тысяч рублей, а в центре, вблизи метро Таганская – в 450 тысяч рублей.
Насколько справедливо и эффективно будет реализован проект, можно будет судить не столько по содержанию, сколько по факту его реализации. Уже сейчас, если сравнить карту расположения объектов, вошедших в программу реновации (Рис.1)[3], с картой расположения стартовых площадок под строительство новых (Рис.2)[4], можно заметить, насколько сильно от центра города планируют «сдвинуть» жилые дома. Практически 100% объектов вынесены за пределы Третьего транспортного кольца, большинство – ближе к МКАДу. Нельзя исключать и риск оказаться за МКАДом, к примеру, для жителей смежных районов с внутренней стороны МКАД, таких как Кожухово, Солнцево. Обращает на себя внимание и тот факт, что список стартовых площадок на сайте мэрии Москвы[5] уже предлагают к ознакомлению, однако сам документ не имеет ни даты, ни подписи, а значит – юридической силы и в любой момент может быть изменен.
И если некоторого сдвига (большего или меньшего) от центр города участникам реновации не избежать, то можно ли, как минимум, не потерять в деньгах при переселении? Здесь на первый план выходят вопросы стоимости, порядка оценки сносимого и предлагаемого взамен жилья, а также сути понятий «равнозначности» и «равноценности».
«Равнозначность» и «равноценность» при реновации
В ст.7.3 ФЗ-141 подробно расписано, какое жилое помещение, предоставляемое переселенцам по программе реновации, считается равнозначным. Требования к нему по отношению к освобождаемой квартире обозначены следующие:
- стоимость не может быть ниже;
- общая площадь – больше, а жилая и количество комнат – столько же либо больше;
- отделка – улучшенная, благоустройство соответствует стандартам законодательства столицы;
- район расположения нового многоквартирного дома – тот же; исключение – Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа, здесь равнозначное жилье предоставляется в границах административного округа, в котором расположен многоквартирный дом.
Для субъектов малого и среднего предпринимательства правила предоставления арендуемых помещений взамен изъятых схожи (ст. 7.5 ФЗ-141). Здесь также фигурирует понятие «равнозначное» помещение, только нежилое. В данном случае такая равнозначность будет определяться по нормам, прописанным в п.12 ст. 17.1 Закона о конкуренции[6], а также правилам, прописанным в Приказе ФАС России №621[7].
Итак, при выборе новой предоставляемой площади будет учитываться:
1. Место расположения – внутри границ внутригородской территории либо сельского населенного пункта/города без районного деления.
2. Общая площадь. Она относительно общей площади изъятого помещения может быть:
-
равной;
-
превышающей, но не более чем на 20% и одновременно на 100 квадратных метров;
-
меньшей, но не более чем на 20%
3. Стоимость. Ее размер не может превышать 20% от стоимости имеющегося имущества, а определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, точнее - Законом об оценочной деятельности № 135-ФЗ [8].
А вот о порядке определения равноценности жилого помещения подробной информации в ФЗ-141 нет. Сказано лишь о том, что такая стоимость при возмещении в денежной форме будет определяться по правилам ЖК РФ (ст. 7.3 ФЗ-141).
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ[9], при определении размера денежного возмещения для жилого помещения должны учитываться:
- рыночная стоимость самого помещения;
- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество;
- понесенные в связи с изъятием помещения убытки.
Получается, что стоимость жилья – это не только квадратные метры и их количество. На окончательную цену могут повлиять такие факторы, как инфраструктура, удаленность от центра города, экология района, плотность застройки, высота этажа и прочие. В теории, выбирая квартиру, человек может потребовать оценить, в том числе, и то, сколько времени будет занимать у него дорога от дома до работы, как далеко находятся школы или детский сад, продуктовый магазин.
Отметим, что законодатель прямо называет в качестве составляющей стоимости жилого помещения понесенные в связи с переездом убытки. Формулировка достаточно общая, а потому обстоятельства, имеющие отношения к убыткам, в данном случае могут быть самыми разными. К примеру, таковыми вполне могут считаться расходы на:
- сам переезд – оплата услуг транспорта и грузчиков,
- съем квартиры на время переезда – если старую уже снесли, а новую еще не дали;
- оформление права собственности – оплата услуг риелтора;
- досрочное погашение обязательств перед третьими лицами – например, ипотеки;
- вынужденную покупку бытовой техники – к примеру, придется приобрести электрическую плиту, так как снесенный дом был газифицирован, а плита, соответственно, была газовая и теперь не подходит.
Этот список можно продолжить. И, получается, что все вышеперечисленные расходы вполне могут быть истребованы с государства в лице Фонда реновации как часть денежного возмещения вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения. Правда вряд ли его сотрудники согласятся на возмещение расходов при покупке дорогостоящей плиты.
Что касается равноценности в части возмещения стоимости в натуральной форме, здесь все не менее проблематично. Казалось бы, «равноценное» – значит равное по ценности, стоимости. Однако если судебная практика трактует слово «равноценное» как эквивалентное в натуральном выражении: «была четырехкомнатная квартира – дайте четырехкомнатную той же площади», то Московские власти часто пытаются подменить «натуральную» эквивалентность «денежной», урезая площадь и не учитывая количество комнат. То есть, когда при оценке учитывается износ и амортизация здания, и в итоге вместо четырехкомнатной, к примеру, предлагают трехкомнатную аналогичной или сравнимой рыночной стоимости. В этом случае собственнику придется обращаться в суд.
Чтобы понять, будет ли учитываться весь комплекс сопутствующих факторов при оценке сносимой недвижимости, нужно знать, как именно (в массовом или индивидуальном порядке) и кем будет проводиться такая оценка. Однако в законе об этом не говорится, поэтому на данный момент приходится ориентироваться на единичные устные заявления представителей власти.
Оценка в рамках реновации
Заместитель руководителя департамента градостроительной политики Москвы Андрей Валуй заявил, что фонд реновации на конкурсной основе будет выбирать независимых оценщиков. Они-то и будут оценивать квадратные метры в сносимых домах.
Московский фонд реновации учрежден Правительством Москвы в августе 2017 года (Постановление №517-ПП[10]), это исключительно бюджетная организация, не обладающая коммерческими функциями. В ведении Фонда – рассмотрение вопросов, непосредственно связанных со строительством и проектированием жилья в рамках программы реновации. Оценка недвижимости в круг полномочий Фонда не входит. Потому и решено привлекать для этих целей независимых оценщиков.
Решение скорее правильное, поскольку в этом случае оценку будут проводить квалифицированные специалисты. К их работе предъявляются строгие требования, установленные принятым летом 2016 г. ФЗ-238[11]. Говоря об открытом конкурсе, Андрей Валуй, скорее всего, подразумевал, что оценщики будут выбираться по правилам закона о госзаказе – ФЗ-44[12]. Это дает надежду, что проводимая в рамках реновации оценка будет более достоверна и приближена к реалиям рынка недвижимости.
О том, как будет она проводиться – в массовом или индивидуальном порядке, на данный момент ничего не известно. Но будущим переселенцам есть о чем беспокоиться и в том, и в другом случае. Практика свидетельствует о том, что работа оценщиков, выбранных государством по конкурсу, не зависимо от метода оценки, не всегда объективна, а ее результаты оборачиваются убытками для собственника.
Изъяны оценки по «госзаказу»
Минусы оценки по заказу госорганов методами массовой оценки видны на примере установления кадастровой стоимости. Практика перехода расчета налога на недвижимость на ее основе действует с 2013 года. Власти действовали осторожно и вводили налог постепенно – сначала в «пилотных» регионах, а к 2017 году к кадастровой оценке «привязали» всю страну. Указанные в налоговых квитанциях суммы для многих стали шокирующей неожиданностью: налог увеличился в разы.
Оценка кадастровой стоимости недвижимости проводилась независимыми оценщиками, отобранными по конкурсу, дистанционным методом. Такая массовая оценка далека от совершенства. Оценочная организация может географически располагаться в любой точке страны, ее сотрудники не выезжают на объект оценки, не имеют возможности точно оценить инфраструктуру. В итоге кадастровая стоимость далеко не всегда отражала реальную рыночную цену, хотя именно к ней и пытались привязать. Еще одна причина завышения кадастровой стоимости – расплывчатые характеристики земельных участков в документах Росреестра.
Результат – масса судебных исков от граждан и юридических лиц по оспариванию кадастровой стоимости. Так, по данным Росреестра[13], за период с 01.01.2015 по 30.09.2017 в судах инициировано 27077 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 45801 объекта недвижимости. Удовлетворено 86% исков, без учета оставшихся в процессе рассмотрения на конец учетного периода.
Суммарный размер кадастровой стоимости недвижимости удалось снизить на 48% – с 2,76 трлн. до 1, 44 трлн. рублей. То есть, кадастровая стоимость, рассчитанная массовыми методами «отобранными» оценщиками, выше реальной почти в 2 раза (рис. 3).
Итак, массовая государственная оценка с привлечением по конкурсу независимых оценщиков отличается массовыми изъянами. Но насколько лучше индивидуальная оценка, проводимая такими же «отобранными на конкурсной основе»?
Как правило, индивидуальная оценка более точная и обычно отражает справедливую рыночную стоимость недвижимости. Но и здесь, когда речь идет о выполнении заказов муниципалитетов или руководства субъектов РФ, нередки «перегибы на местах». Например, в случаях завышенной стоимости арендуемых малым бизнесом помещений, предназначенных для льготного выкупа. И в данном случае это сложно объяснить методологией.
Это ситуация, когда согласно ст. 3 ФЗ-159[14], субъекты малого и среднего бизнеса пользуются преимущественным правом приобретения арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. При этом его цена также устанавливается по рыночной стоимости, определенной оценщиком в установленном законом порядке. Но периодически получается, что «посчитал» отобранный по конкурсу специалист какой-то максимальный вариант, не соответствующий реальному положению дел на рынке.
Предприниматель имеет право оспорить предложенный отчет оценщика (письмо Минэкономразвития РФ N Д06-2878[15]), и часто суд встает на сторону заявителя. Подобные иски характерны не только для Москвы.
Так, ИП К. решила выкупить арендуемое ею нежилое помещение у Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска Ставропольского края. Цена имущества в договоре купли-продажи была в размере 4 209 000 рублей и указана на основании отчета об оценке №1.1/10.12 от 10.10.2012 произведенного ООО «Корпус».
ИП К. с такой величиной рыночной стоимости не согласилась, считая, что она определена неправильно и необоснованно. Она предложила определить цену приватизируемых помещений в размере 999 040 рублей: 1 784 000 рублей - стоимость спорного объекта на дату обращения с заявлением на основании заключения ООО «Корн» от 08.11.2012 № 14/11/2012, которое провело оценку по ее инициативе, и 784 960 рублей - стоимость неотделимых улучшений, произведенных с письменного согласия арендодателя.
Судья посчитал, что в рамках судебного спора стороны предоставили суду противоречивые заключения о рыночной стоимости имущества и по этой причине самостоятельно назначил судебную экспертизу. Она определила иную рыночную стоимость спорного объекта - 3 082 000 рублей. После чего суд обязал стороны заключить договор по цене, установленной судебной экспертизой и не учитывать при этом стоимость произведенных ремонтных работ. В результате истице удалось снизить рыночную стоимость спорного объекта на 1 127 000 рублей (постановление Шестнадцатого Апелляционного Арбитражного суда г. Ессентуки от 10.12.2014 г. по делу № А63-600/2013)[16].
Примечательно, что ошибки в расчетах стоимости недвижимости и в случае массовой, и в случае индивидуальной оценки – всегда в минус собственнику. Закрадываются подозрения, что по конкурсу отбирают тех, кто нацелен оправдывать ожидания заказчика (в обоих случаях завышенная стоимость способствовала увеличению доходов в бюджет), при этом не выходя за рамки довольно строгих норм ФЗ-44.
Из этого напрашивается вывод: насколько объективной и справедливой будет оценка в программе реновации? Не будет ли так, что рассчитанная привлеченными по конкурсу специалистами стоимость может оказаться заниженной для сносимых домов и завышенной для вновь построенных? Будет ли государственная оценка проводиться с учетом всех имеющих влияние на итоговую рыночную стоимость недвижимости факторов?
Будет ли учтена стоимость земли?
Земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. В случае сноса, доля в праве на участок сохраняется (п. 4, п.6 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Казалось бы, как уже отмечалось, этот фактор должен учитываться при определении размера денежного возмещения. Однако ни в ФЗ-141, ни в каком ином нормативном акте, имеющем отношение к реновации, упоминания о том, чтобы компенсировалась еще и стоимость земли, нет. А значит, вполне вероятно, добиваться этого придется через суд.
Кроме того, на кадастровой карте Москвы под многими домами земельные участки не сформированы, и их границы не определены. Этой весной, 19 мая на пресс-конференции, посвященной поправкам в законопроект о реновации, председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская сообщила москвичам, что стоит «озаботиться поставить на кадастровый учет земельные участки» под домом, чтобы получить денежную компенсацию с учетом стоимости доли земельного участка. Будущие переселенцы в срочном порядке занялись оформлением прав собственности на землю под многоквартирными домами, однако удалось это пока единицам.
Но, даже если с правами все в порядке, вырисовывается еще одна проблема. Все собственники помещений многоквартирного дома владеют землей под ним в равных долях. Предположим, что рыночная стоимость участка под снесенным жильем и под вновь возведенным примерно одинаковая. Но снесли пятиэтажку, а построили, допустим, дом из 20-ти этажей. Путем несложных математических подсчетов выясняем: доля такого имущества в приведенном примере уменьшается в 4 раза, а значит – общая стоимость полученной новой собственности, включающая в себя квадратные метры и часть земельного участка, уменьшается. И будет ли при компенсации учитываться эта разница?
Компенсация стоимости дорогого ремонта
Учтут ли выбранные фондом оценщики стоимость элитного ремонта? В законе говорится, что участники программы реновации будут обеспечены «благоустроенным жильём» — получат квартиры со всеми необходимыми коммуникациями: электроснабжением, водоснабжением и водоотведением, отоплением, ванной или душем, газовой или электрической плитой. Рассчитывать на «теплый пол», «умный дом», а также идентичную отделку в новой квартире собственник не может, а о денежной компенсации за дорогой ремонт в тексте законопроекта ничего не говорится. Поэтому, будет ли учитываться его стоимость при государственной оценке – пока не ясно.
Однако, согласно закону № 135-ФЗ, собственник вправе обосновать затраты на дорогой ремонт по результатам проведения независимой оценки. Привлеченный специалист учтет все затраты на материалы, работы и услуги. Полученный отчет будет служить доказательством необходимости денежного возмещения ремонта в суде.
Дома, имеющие архитектурную и историческую ценность
В программу реновации вошли около 400 зданий, имеющих архитектурную и/или историческую ценность. Это дореволюционные доходные дома, здания эпохи конструктивизма, «сталинки» и даже действующие памятники архитектуры. Например, дом директора «Товарищества суконной мануфактуры Иокиш» на Михалковской улице, конструктивистское здание архитектора Мотылева на улице Матросская Тишина, дом купцов Клюгиных на Доброслободской улице и другие. Более 250 из представляющих особую ценность строений не подлежат сносу и будут отреставрированы, но жителей из таких домов расселят.
Наверняка ожидания собственников недвижимости в таких домах касаемо выкупной цены квартир не оправдаются, и вот почему. Оценку рыночной стоимости объекта можно представить как процедуру построения модели коммерческой ценности, без учета культурно-исторической значимости. А коммерческое использование таких помещений затруднительно (подходящий формат можно подобрать далеко не для каждого объекта). Поэтому оценены строения и квартиры в них будут, скорее всего, лишь с учетом износа и амортизации, плюс – ограничения по ремонту и использованию.
Заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин завил, что такие особняки приведут в порядок за счет городского бюджета. Вполне возможно, что в отдаленной перспективе такие дома пустят в коммерческий оборот.
Как добиться справедливой оценки
Отказаться от оценки, проводимой Фондом реновации, невозможно. Но у собственника остается возможность по собственной инициативе обратится в иную независимую компанию, сравнить результаты оценки и в случае существенного расхождения сумм обратиться в суд для защиты своих материальных интересов.
Согласно ст. 10 закона об оценке № 135-ФЗ, стоимость объекта указывается на дату проведения самой оценки. Итоговая величина указывается в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки. Такая рекомендация действительна в течение полугода (ст. 12, № 135-ФЗ). Очевидно, что за это время цена объекта недвижимости может значительно измениться, в том числе и возрасти. Но все равно учитываться будет стоимость объекта именно на день оценки.
Стоит обратить внимание на формулировку: итоговая величина рекомендуемая, а значит – не обязательная. Таким образом, законодатель допускает возможность при совершении сделки учитывать и другую стоимость, обозначенную в отчете другого эксперта, а не только выбранного Фондом реновации. Доказывать достоверность и объективность такой оценки придется через суд. Согласно ст. 12 закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика будет являться одним из доказательств по делу. При этом сам оценщик может привлекается в суд в качестве третьего лица. Кроме того, Постановление Пленума ВС №28[17]позволяет определять стоимость на основании результатов судебной экспертизы.
Поэтому гражданам, попавшим под программу реновации, можно посоветовать следующее. Владельцам недвижимости не стоит торопиться и сразу соглашаться с выводами об оценке их имущества, изложенными в отчете оценщика, приглашенного Фондом реновации. Лучше заказать свою экспертизу, которую проведут другие независимые оценщики. И лишь после получения ее результатов принимать окончательное решение: переехать в предложенное государством в рамках программы реновации жилье, получить денежное возмещение либо отправляться в суд за более справедливой компенсацией.
[1] Постановление Правительства Москвы от 01.08.2017 г. №497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве»
[2] Федеральный закон от 01.07.2017 г. №141-ФЗ «О внесении изменений в Закон РФ «О статусе столицы РФ» и отдельные законодательные акты РФ в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте РФ – городе федерального значения Москве»
[3] Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/maps/2017/08/01/725587-karta-i-polnii-spisok-domov
[4] Источник: https://www.mos.ru/city/projects/renovation/
[5] Сайт мэрии Москвы https://www.mos.ru/start-place.pdf
[6] Федеральный закон от 26.07.2006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции»
[7] Приказ Федеральной антимонопольной службы от 18.09.2009 г. №621 «Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу»
[8] Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По тексту – Закон об оценке № 135-ФЗ.
[9] Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. №188-ФЗ
[10] Постановление Правительства Москвы от 08.08.2017 №517-ПП «Об учреждении московского Фонда реновации жилой застройки»
[11] Федеральный закон от 03.07.2016 г. №238-ФЗ «О независимой оценке квалификации»
[12] Федеральный закон от 05.04.2013 г. №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работа, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
[13] Источник: https://rosreestr.ru/site/activity/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredele...
[14] Федеральный закон от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
[15] Письмо Минэкономразвития РФ от 06.10.2009 N Д06-2878
[16] Постановление Шестнадцатого Апелляционного Арбитражного суда г. Ессентуки от 10.12.2014 г. по делу № А63-600/2013
[17] Постановление Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»
