Владельцев жилой недвижимости – частных лиц ожидает двойная выгода в случае благополучного исхода оспаривания кадастровой стоимости. Правительство РФ разрабатывает законопроект, позволяющий вернуть или пересчитать излишне уплаченную сумму налога с даты действия «неправильной» стоимости, а не как сейчас – с момента подачи соответствующего заявления. Кроме того, если снижение оказалось значительным, то можно возместить и судебные издержки.
На данный шаг руководство страны, по-видимому, подтолкнула волна недовольства граждан ростом налога на имущество, вызвавшая поток обращений на оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Все началось в прошлом году, когда владельцам жилья начали приходить налоговые уведомления, где сумма рассчитана исходя из кадастровой стоимости их квартиры или дома.
И многие налогоплательщики обнаружили, что должны заплатить значительно больше, чем ранее, когда начисления шли по инвентаризационной стоимости. Последняя, конечно, обычно ниже рыночной, но и новая кадастровая ей соответствует далеко не всегда, а, наоборот – превышает (порой в разы). И, чтобы скорректировать это несоответствие, ввели процедуру утверждения в качестве кадастровой рыночную цену.
Рыночная – это стоимость, по которой недвижимость может быть продана в условиях свободного рынка (также может называться реальной). А кадастровая – сумма, в которую объект оценён при проведении кадастровой оценки. Последняя проводится раз в пять лет массовым способом, поэтому она зачастую не учитывает множества нюансов, связанных с расчётом стоимости конкретного имущества. Что и приводит к различным выводам.
Например, при расчёте рыночной цены помимо местоположения, возраста и площади объекта учитывается наличие и качество ремонта (как капитального, так и косметического), инфраструктура, транспортная доступность и иные факторы. А при проведении кадастровой оценки обычно учитываются лишь факторы, общие для схожих объектов.
Бизнес и частные лица
Первыми эффект от смены принципа исчисления имущественного налога ощутили предприниматели. Как правило, коммерческая недвижимость, находящаяся в собственности юридических лиц, отличается от жилой своей высокой стоимостью. Когда налогооблагаемая база изменилась (то есть налог стали рассчитывать по кадастровой стоимости), фискальная нагрузка на бизнес значительно увеличилась.
Чтобы изменить ситуацию, предприниматели стали обращаться за переоценкой. Так, только в комиссию Росреестра по Москве за прошедший год поступило 2262 соответствующих заявления от юридических лиц. Годом ранее подобных обращений было всего 40. В первом квартале текущего года предприниматели подали более тысячи заявлений об оспаривании кадастровой стоимости.
Физические лица, столкнувшись с ростом налоговых платежей, также стали ее оспаривать. В прошлом году в Москве в комиссию при Росреестре поступило 402 заявления от физилиц, в первом квартале текущего года за переоценкой обратились 95 собственников недвижимости.
Из статистики Росреестра следует – обращения физлиц носят индивидуальный характер. То есть, каждый самостоятельно решает, стоит ли оспаривать кадастровую стоимость его имущества. Однако, возможно, в скором времени появится прецедент, когда будет принято решение о коллективном заявлении.
Нерядовой случай
Речь идёт о знаменитом «Доме на набережной», когда-то носившем имя Первого Дома Советов, на Берсеневской набережной в Москве. Некоторое время назад нынешние жильцы дома получили налоговые уведомления со значительно увеличившейся суммой. Оказалось, что кадастровая стоимость их квартир за год выросла на 20-40%. При этом, как отмечали некоторые собственники, реальная стоимость квартир «просела» ещё некоторое время назад и с тех пор практически не изменилась.
Согласно одному из предположений, стоимость жилья в «Доме на набережной» взлетела из-за уникального местоположения здания и «вида из окна». Однако собственники квартир утверждают, что стоимость изменилась одинаково и для тех, чьи окна выходят на другую сторону.
В итоге, на 1 января прошлого года средняя стоимость квадратного метра указанного дома (по кадастру) составляла 875,5 тысяч рублей. Проконсультировавшись с профессиональными оценщиками, жильцы дома установили, что максимальная стоимость «квадрата» в их квартирах составляет порядка 700 тысяч. При этом, по словам владельцев квартир, даже по такой цене продать помещение крайне сложно, обычно при выставлении квартиры на рынок это от 400 до 680 тысяч рублей за кв. м.
Данная ситуация наглядно иллюстрирует возможную разницу в недвижимости. Квартира с рыночной ценой около 40 млн рублей, по кадастру может стоить все 80 млн., по которым и будет рассчитываться налог. Поэтому жильцы дома, столкнувшись с подобной ситуацией, приняли решение идти в суд и оспаривать кадастровую стоимость. Это можно посоветовать каждому владельцу недвижимости, у которой значительное несоответствие между кадастровой и рыночной ценой.
Выявление несоответствия
Если владелец жилья получает налоговое уведомление, где сумма значительно отличается от той, что приходилось платить ранее, нужно выяснить, насколько новая налогооблагаемая база отличается от прежней. Другими словами, нужно установить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью объекта.
Вначале стоит узнать, в какую сумму недвижимость оценена в кадастре. Она указана в свидетельстве о собственности или выписке из Росреестра. Если свидетельство получено несколько лет назад, а выписку гражданин и вовсе не заказывал, можно действовать следующим образом.
Прежде всего, надо обратиться с запросом (при предоставлении необходимых документов) в подразделение Росреестра или многофункциональный центр на получение выписки с указанием кадастровой стоимости имущества. Узнать ее можно и через интернет – официальный сайт Росреестра предлагает несколько соответствующих сервисов, где объект можно найти по адресу или кадастровому номеру (указывается в свидетельстве о собственности или выписке).
Далее – перейти к вычислению стоимости рыночной (реальной). Ее можно узнать приблизительно, если посмотреть предложение о продаже аналогичных объектов. Но, конечно, лучше всего с такой задачей справится профессиональный оценщик. Обратившись в оценочную компанию, владелец недвижимости получит отчёт, где отражена рыночная цена его имущества. С этим отчетом он далее пойдет и оспаривать кадастровую стоимость, если потребуется.
Многих собственников останавливает то, что работа оценщика стоит денег, хотя разница кадастровой и рыночной стоимости может оказаться незначительной и оспаривать результаты в этом случае целесообразно. Но здесь стоит просмотреть предложения оценочных компаний – некоторые из них готовы проконсультировать бесплатно о приблизительной (реальной) стоимости объекта и перспективах снижения кадастровой.
По словам профессиональных оценщиков, пересматривать последнюю владельцам жилья стоит лишь когда она превышает рыночную более чем на 20-30%. Если разница небольшая, то уменьшение налога попросту не покроет расходы. К тому же, в через несколько лет будет проведена плановая переоценка, и неизвестно, совпадёт ли тогда кадастровая стоимость с рыночной.
Суды и комиссии
Существуют два ведомства, где собственники недвижимости могут оспорить кадастровую стоимость. Это территориальные комиссии при Росреестре и суды (общей юрисдикции). Стоит отметить, что предпринимателям, согласно действующему законодательству, сначала следует обращаться именно в комиссии. Физические лица могут сразу подавать заявления в суды. Они в праве самостоятельно определить, куда направить своё обращение.
Суть обращения за оспариванием состоит в том, чтобы доказать, что кадастровая стоимость была рассчитана неверно. То есть, нужно привести данные, согласно которым при проведении кадастровой оценки не были учтены факторы, влияющие на ценообразование. Кроме того, нужно представить доказательства несоответствия рыночной стоимости и кадастровой. Одним из таких доказательств служит отчёт, подготовленный независимой оценочной компанией.
Помимо соответствующего заявления владелец недвижимости должен передать в комиссию или суд необходимый пакет документов. Который, кстати, немного изменяется с 10 июля 2017 года. Подробный перечень документов можно найти в интернете, некоторые ресурсы даже предоставляют возможность скачать необходимые бланки заявлений. Иногда в этом (оформление и подача документов) помогают те оценочные компании, которые подготавливали отчет – обычно у них есть юристы-партнеры для этих целей.
Комиссия при Росреестре рассматривает заявления о пересмотре стоимости в течение месяца. Специалисты отмечают, что примерно в 60% случаев исход рассмотрения заявления является положительным для собственника. Если же эта инстанция отказала, можно обращаться в суд.
Ответчиками при рассмотрении дел в суде выступают представители Росреестра и ведомств, утвердивших результаты кадастровой оценки недвижимости. Если заявленные требования собственника удовлетворяются, то суд принимает решение установить новую кадастровую стоимость недвижимости, которая должна быть внесена в государственный кадастр.
Кроме того, если снижение оказалось значительным, то можно возместить и судебные издержки, к которым относятся и расходы на судебный процесс, и на оплату услуг оценщика. Подобное право владельцам имущества в июле этого года предоставил Конституционный суд. В итоге, собственник недвижимости еще и затраты «отобьет».
Кадастровая стоимость и налоги
Однако даже если собственник выиграл суд (либо по его заявке комиссией было принято положительное решение), это не значит. Что он вернет всю сумму переплаченных налогов. Дело в том, что новая налогооблагаемая база начинает действовать с момента принятия решения о пересмотре стоимости. То есть, в дальнейшем владелец будет платить уменьшенный налог, однако уплаченного ранее (если переплата имела место) уже не вернуть.
Таково действующее законодательство, однако некоторое время назад Минэкономразвития инициировало разработку законопроекта, согласно которому собственники, оспорившие кадастровую стоимость, смогут вернуть средства, уплаченные ранее в качестве налога на имущество. Процедура возврата средств пока чётко не определена возможно, эти средства убудут учитываться в дальнейшем при начислении последующих платежей.
На данный момент, согласно федеральному порталу проектов нормативных правовых актов, идет публичное обсуждение проекта (http://regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=64469). Однако утверждать, что данный закон будет принят и именно с указанными последствиями, пока рано. Тем, кто уже сейчас столкнулся с завышенной кадастровой стоимостью имущества, стоит инициировать процедуру переоценки как можно скорее, чтобы при положительном исходе изменения были вовремя внесены в кадастр, а в квитанции от ФНС значилась уменьшенная сумма.
Чтобы принять окончательное решение о необходимости проведения переоценки недвижимости для уменьшения кадастровой стоимости, можно обратиться за консультацией в независимую оценочную компанию. Как уже отмечалось, зачастую они бесплатны, поскольку их главная цель – выяснить, стоит ли в принципе затевать процедуру оспаривания. При этом Стоит обратить внимание на опыт специалистов выбранной компании в данном виде деятельности.
