Покопаться в деньгахПокопаться в деньгах
Статьи
25 мая 2022

Как мы помогли снизить кадастровую стоимость владельцам сразу восьми торговых центров

Оспаривание кадастровой стоимости — процедура вроде бы стандартная, но когда и как она ею стала? И как можно снизить налоговую нагрузку собственника недвижимости при некорректно проведенной кадастровой оценке? Углубляемся в проблему и разбираемся на примере.

К нам обратились владельцы сразу восьми торговых центров города N с запросом о пересмотре кадастровой стоимости (установление кадастровой стоимости в размере рыночной). И мы посчитали, что такая выборка прекрасно проиллюстрирует нашу гипотезу о том, что в этом вопросе достаточно много нюансов, которые должны рассматриваться индивидуально.

Откуда появилась проблема оспаривания кадастровой стоимости

Все началось с того, что в 2006 году был введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. А с 2016 года в Налоговый Кодекс РФ внесены изменения, касающиеся налогообложения имущества физических и юридических лиц, в соответствии с которыми налогооблагаемая база определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости ... (ФЗ № 135 "Об оценочной деятельности в РФ")

Зачем устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной?

  • Для оптимизации налогообложения.
  • Для уменьшения арендной платы.
  • Для снижения выкупной цены.

В рамках перехода на новый метод началась оценка недвижимости. Из-за огромного объема работы были изобретены общие методы, характеристики, построены модели для расчета стоимости земельных участков, разных типов зданий и т.д. Отсюда — массовый характер оценки. Естественно, такой подход не учитывал тонну индивидуальных нюансов, которые присущи каждому объекту недвижимости

Первыми на новую систему налогообложения перешли владельцы земельных участков. Они же первыми начали устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной.

Кто рассчитывал кадастровую стоимость: тогда и сейчас

Сначала оспаривание проводили частные оценщики — по заказу муниципалитета проводился конкурс или тендер, который выигрывала частная организация, и она впоследствии занималась расчетом кадастровой стоимости.

Те, кто остался неудовлетворен результатами кадастровой оценки, могли установить кадастровую стоимость в размере рыночной с учетом индивидуальных характеристик объекта.

Для предпринимателей был возможен досудебный порядок оспаривания — подать заявление в специальную комиссию при Росреестре, которая либо принимала положительное решение, либо отказывала в пересмотре. В последнем случае собственник мог обратиться в суд. На тот момент многие были недовольны результатами кадастровой оценки, и наплыв работы случился и в Росреестре, и в судах.

Необходимо было упорядочить процесс — для этого сформировали государственное бюджетное учреждение, которое должно было заниматься исключительно кадастровой стоимостью. По большому счету, это решение практически не изменило массовый подход к оценке, поэтому в данный момент поднялась новая волна оспаривания кадастровой стоимости.

Вариации процесса оспаривания: два пункта одной статьи

В конце 2021 года вышла новая редакция 237-ФЗ. В нем есть ст. 22 и ст. 22.1, которые содержат самые важные изменения. Согласно этим статьям, каждый регион РФ до 2023 года может самостоятельно принять решение, по какому пути ему идти. Первый — остаться в «старой» схеме: то есть сначала идти в Росреестр (доступно в некоторых регионах), а после этого — в суд. Второй путь отличается тем, что досудебный порядок для всех осуществляется не через Росреестр, а через ГБУ по кадастровой оценке, и только после этого можно идти в суд и оспаривать решение ГБУ. 

Как мы помогли снизить кадастровую стоимость владельцам сразу восьми торговых центров Как мы помогли снизить кадастровую стоимость владельцам сразу восьми торговых центров

Важное отличие «нового» пути — оценка производится на текущий момент времени, а это критично в постоянно меняющейся экономической ситуации, в то время как старый путь предполагает расчет рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как восемь торговых центров оспорили кадастровую стоимость

Вернемся к нашим торговым центрам. Чтобы установить кадастровую стоимость в размере рыночной, нужен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, когда устанавливалась кадастровая стоимость (либо на текущую дату, но это зависит от того, какой путь избрал регион).

Отчет об оценке является доказательством, подтверждающим, что рыночная стоимость объекта отличается от установленной кадастровой стоимости.

В нашем случае отчет — во всех смыслах весомый документ, который занимает до 700–800 страниц. О его содержании поговорим чуть позже.

Как проводилась оценка рыночной стоимости торговых центров

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный.

Для определения рыночной стоимости ТЦ использовались два подхода из трех — сравнительный и доходный. От использования затратного подхода оценщик обоснованно отказался.

Сравнительный подход — это подбор аналогичных объектов по техническим, материальным и экономическим характеристикам и сравнение с оцениваемым объектом.

Доходный подход — это подход в оценке, который основывается на ожидаемых доходах от объекта.

Итоговый результат рыночной стоимости ТЦ определен по доходному подходу, так как этот подход отражает фактические денежные потоки от деятельности торговых центров на дату оценки. К тому же собственники предоставили данные о заключенных договорах аренды помещений, об операционной деятельности торговых центров и иную документацию, необходимую для проведения расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Что касается применения сравнительного подхода к оценке, то его оценщик также применил при расчете стоимости, но только индикативно, поскольку в ходе анализа рынка аналогичных объектов выяснилось, что в городе N объектов сравнения недостаточно, пришлось расширять территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов.

В итоге сравнительный подход приведен только для отражения тенденций, сложившихся на рынке торговой недвижимости, и не участвовал в расчете итоговой стоимости объектов оценки.

Объект оценки : торговые центры.

Анализ рынка:

  • Ситуация по стране — как на бизнес повлияла пандемия и массовый уход в онлайн, как изменилась покупательская способность граждан.
  • Анализ социально-экономических показателей города расположения объектов. 
  • Анализ местоположения объекта: район, ближайшее окружение и транспортная доступность, наличие парковки и т.д.
  • Стоимость подобных объектов на рынке и ценообразующие факторы, влияющие на эту стоимость.

Анализ самих объектов

Запросили у собственников данные по деятельности торговых центров за несколько периодов (лет), чтобы исключить влияние различных факторов, которые могут возникнуть в течение определенных периодов, будь то сезонность торговой деятельности, кратковременные кризисные явления и т.д.:

  1. Данные о заключенных договорах аренды в торговых центрах.
  2. Данные о величине доходов, полученных в виде процента от товарооборота.
  3. Данные о величине доходов от сдачи в аренду рекламных мест и прочей деятельности.
  4. Данные о величине операционных расходов, связанных с объектами недвижимости, с расшифровками.
  5. Информацию о величине арендопригодной площади в торговых центрах.

Все полученные от собственников данные исследовали на соответствие их рынку: 

  • арендные ставки по договорам сопоставили с рыночными;
  • операционные расходы и недозагрузку торговых центров сверили со справочными данными, которые периодически публикуются различными аналитическими агентствами.

При выявлении существенных отклонений фактических данных, предоставленных собственниками, от рыночных, привели их к рыночным.

Что показала оценка

  1. Иногда данные о деятельности торговых центров, предоставленные собственниками, отличались от рыночных. Эти величины мы анализировали наиболее тщательно. Например, в одном из ТЦ располагался крупный продуктовый рынок. Наличие в ТЦ продуктивного рынка повышает расходы собственника: это более частый вывоз ТБО, санитарные проверки и пр. Следовательно, величина операционных расходов превышала рыночные значения. Так как фактические расходы обоснованы собственником, в расчете мы принимали не рыночные, а фактические значения показателей. 
  2. В некоторых случаях фактические ставки приводились к рыночным в сторону повышения: например, владелец мог бы сдать помещение дороже, но не делает этого.
  3. Арендная плата за пользование помещениями торгового центра рассчитывалась по действующим договорам аренды без учета «пандемийных» скидок, так как скидки носят краткосрочный характер. 
  4. Анализ конструктивных особенностей торговых центров показал, что планировки во многих ТЦ функционально устарели — огромное количество площадей используется нерационально и не приспособлено для сдачи в аренду, что также влияет на уровень доходов от деятельности ТЦ. Отношение арендопригодных площадей к общей площади торговых центров составляет, в среднем, 0,65.

В целом, анализ рынка торговых центров показал, что:

  • в 2021 г. посещаемость торговых центров сократилась на 15–20% относительно 2019 г.;
  • доходы торговых центров за 2020 г. сократились на 25%–45%;
  • вакантные площади выросли;
  • больше всего пострадали сегменты развлечений, кинотеатров, общепита.

Итог

Средний процент снижения кадастровой стоимости по восьми торговым центрам составил 37,7%. При этом минимум составил 6,2%, максимум — 44,5%.

Торговый центр, как объект недвижимости, обладает индивидуальными особенностями, которые, как показали события последних лет, зависят как от политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта, так и от специфики самого торгового центра, что приводит к изменению денежных потоков. 

Как следствие, за последние несколько лет наблюдается переход торговых центров из сегмента высокодоходной недвижимости в сегмент низкодоходной. 

Все нюансы довольно сложно учесть в рамках проведения кадастровой оценки, носящей массовый характер.

Следовательно, единственно возможным вариантом определения рыночной стоимости является индивидуальная оценка с учетом анализа влияния на объект всех внешних и внутренних факторов, на практике получившая название «установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной».

Автор статьи: Семёнова Кристина
ведущий специалист экспертной группы Veta

Все Статьи

Последние Статьи

3 августа 2022 Александр Терентьев рассмотрел роль эксперта в спорах по части картельных сговоров на торгах

В последнее время ФАС целенаправленно борется за «декартелизацию» госзакупок. Но далеко не всегда в торгах есть сговор. И если организация не согласна с выводом антимонопольного органа — нужно обращаться в суд и отстаивать свои интересы.

В статье эксперт Veta рассказал, как они проводят экономические экспертизы и доказывают наличие или отсутствие сговора на торгах.


28 июля 2022 Илья Жарский объяснил, как взыскать расходы на подготовку досудебных заключений Заранее подготовленные досудебные заключения помогают компаниям эффективно доказывать свою позицию в споре и избегать рисков судебных экспертиз. Например, когда суд назначает эксперта, который поддерживает оппонента. Но составление досудебных заключений требует значительного бюджета. Оправданность такой тактики для многих компаний под вопросом — неизвестно сработает ли она и удастся ли вернуть деньги.
20 июля 2022 Как доказать, что IT-компания адаптировала или модифицировала ПО, и снизить налог на прибыль В конце марта по закону некоторые российские IT-компании освободили от уплаты  налога на прибыль до 2024 года. Чтобы воспользоваться льготой, они должны заниматься разработкой, адаптацией или модификацией программ для ЭВМ.

Если при разработке очевидно, что создается новый продукт, то в части адаптации и модификации возникают вопросы: компания может закупить программное обеспечение у вендора, внести незначительные изменения и перепродать. Если действия IT-специалистов не подпадают под критерии адаптации или модификации, оснований для освобождения от налога нет.

В новой статье подробно рассказываем, как обосновать ФНС, что налог на прибыль не уплачен правомерно.
Заявка на участие в мероприятии «Как мы помогли снизить кадастровую стоимость владельцам сразу восьми торговых центров»
Заполняя форму, вы соглашаетесь на обработку персональных данных (ст. 9 ФЗ от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).
Подписка на рассылку

Хотите узнать больше об экспертизе, оценке и нашей работе?

Подпишитесь на выпуски наших писем.
Выходят три раза в месяц. Без спама.
Подписаться на рассылку
Подпишитесь на нашу рассылку

Подпишитесь на новые статьи из мира экспертизы

Пишем мощные руководства по экспертизе в разных областях, исследуем стоимость юридических услуг в разных регионах России.

Заполняя форму, вы соглашаетесь на обработку персональных данных (ст. 9 ФЗ от 27.07.2006 № 152–ФЗ «О персональных данных»). Вы также соглашаетсь на получение рассылки от нашей компании. Отписаться можно в любой момент

Заполните форму
и мы вам перезвоним
Заполняя форму, вы соглашаетесь на обработку персональных данных (ст. 9 ФЗ от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).
Ваша заявка принята
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Ваша заявка принята
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Ваша заявка принята
Для получения консультации заполните форму
Заполняя форму, вы соглашаетесь на обработку персональных данных (ст. 9 ФЗ от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).