В уходящем году владельцы недвижимости, проводящие какие-либо сделки со своим имуществом, обустраивающие его, столкнулись с некоторыми «сюрпризами» при оформлении документов. Все они связаны с изменениями законодательства последних полутора лет, которые будут продолжены и в 2018 году. Понятно, что правительство ждет каких-то положительных итогов этих нововведений, но пока для граждан они оборачиваются повышением налоговой нагрузки и сложностями при покупке/продаже недвижимости, строительстве частных домов. И к этому надо быть готовым.
Квартиры «увеличены» в размере
Минэкономразвития РФ «росчерком пера» увеличило площадь всех российских квартир и жилых домов. В своем Приказе № 90 от 1 марта 2016 г.1 оно постановило, что площадь объекта при внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет теперь исчисляться по новым принципам. Точнее – «по внешнему контуру», то есть теперь будут учитываться площади гаражей, террас, балконов и коридоров и внутренних перегородок, за исключением наружных капитальных стен. При этом Бюро технической инвентаризации (БТИ) будет рассчитывать всё по старой методике, то есть исчислять фактическую площадь дома или квартиры по метражу помещений.
Таким образом для объектов, зарегистрированных после 1 марта 2016 года, цифры в выписке из ЕГРН всегда будут больше указанных в техпаспорте. В большинстве случаев разница не критичная, но есть и другие прецеденты. Так уже поставлен на кадастровый учет дом (данные занесены в ЕГРН) площадью 140 кв. м, а он по техпаспорту – 90,8 кв. м. То есть разница составила почти 50 кв. м. Поэтому собственникам недвижимости, а также ее потенциальным покупателям стоит знать: подобные несоответствия – не ошибка и не обман, а следствие изменений законодательства. Насторожить должна только обратная разница.
Подобные несоответствия негативно сказались на процессе заключения сделок купли-продажи. В частности, были случаи, когда из-за таких несоответствий задерживалась выдача ипотеки. Дело в том, что далеко не все банковские специалисты пока еще в курсе этих нововведений, и их настораживает несоответствие размера площади в отчете об оценке (берётся из ЕГРН) и техпаспорте. Поэтому клиенту, желающему взять кредит на покупку жилья, стоит быть готовым к тому, что его заявку будут рассматривать дольше, чем обычно.
Также и покупателям жилья стоит быть более внимательными при выборе объекта недвижимости, и сразу интересоваться: указанная в объявлении площадь – это по ЕГРН или по техпаспорту. Это поможет сохранить время, избавив от необходимости осматривать ряд неподходящих объектов. А продавцам предоставление полной информации (в частности о том, из какого документа взяты данные о площади), поможет избежать конфликтных ситуаций, так как порой люди, увидев несоответствие цифр, решали, что их хотят обмануть.
Со временем, информация об изменениях охватит достаточную аудиторию и снимет вопросы банков и покупателей. Но есть и более долгоиграющие последствия. Например, непонятно, как это отразится на сделках долевого строительства. Ведь гражданин покупает долю в общем праве собственности, и теперь эта доля не равна фактической площади квартиры. Повлечет ли это за собой увеличение цены квартир, покупаемых на этапе строительства, и другие негативные последствия – не известно.
Но сильнее всего новшество скажется (или уже сказалось) на сумме налога на недвижимость. Дело в том, что для кадастровой оценки данные берутся из ЕГРН, то есть исходя из площади объекта, которая стала больше (в случае с частными домами – может быть и значительно больше). Сумма налога, соответственно, тоже выросла. Пока, конечно, это коснулось только владельцев объектов, зарегистрированных после 1 марта 2016 года, но постепенно распространится на все объекты недвижимости, поскольку рано или поздно с ними будут совершены действия, требующие регистрации в Росреестре. Поэтому через какое-то время платить больше станут все.
Если сумма налога увеличится значительно, то собственникам стоит (если они этого еще не сделали) добиваться пересмотра кадастровой стоимости, добиваясь установления ее на уровне рыночной. Других вариантов практически нет, только владельцы индивидуальных домов могут попробовать как-то «оптимизировать» площадь при следующем ремонте/реконструкции.
Кстати, можно предположить, что закон косвенно отразится на работе архитекторов и дизайнеров, поскольку балконы и террасы теперь «за отдельную плату». А «ступенчатые» дома с террасами, когда на крыше одной квартиры – терраса соседа сверху, стоит делать только элитным жильем. Налог на такие квартиры будут увеличены в два раза, и возможно, на этапе продажи они также будут стоить дороже, поскольку стоимость рассчитывается за кв. м., и террасы теперь в них тоже входят.
Свой дом – не крепость
Другое решение Минэкономразвития в перспективе может завести в тупик владельцев частных домов. Согласно его Письму № Д23и-4285 от 19 сентября 2016 г.2, для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), вводимых в эксплуатацию с 1 марта 2018 г., требуется разрешение на строительство частного дома. А его у домов, которые сейчас строятся или уже построены, но пака не зарегистрированы, может и не быть. Их владельцы попробуют получить их задним числом, и некоторых может ожидать целый ряд связанных проблем, включая запрет на строительство. Кстати, это порой грозит и тем, кто дом все же зарегистрировал.
В принципе, «под ударом» может оказаться любой владелец участка земли под ИЖС (с домом или без него). Помешать собственнику распорядиться землей по своему усмотрению могут следующие причины.
1) Изменен вид разрешенного использования (ВРИ).
ВРИ определяется зонированием территорий. И если в выписке из ЕГРН участок значится как ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство), то это не значит, что по градостроительному плану в этом месте можно будет построить частный дом. Администрация муниципалитета вполне могла поменять вид разрешенного использования, причем, если можно так выразиться, не фактический, а потенциальный. Например, есть участок со старым частным домом. Согласно данным ЕГРН, это участок под ИЖС. Однако в генплане указано: здесь административно-деловая зона. Это вовсе не означает, что на этой территории нельзя жить в частном доме – собственник спокойно может и дальше это делать. Однако, если он захочет что-то построить, то это должен быть административно-деловой центр. Это же правило касается и реконструкции: после нее объект должен соответствовать новому ВРИ, то есть представлять собой, скажем, небольшое офисное здание. На строительство дома, даже на реконструкцию, ему не дадут то самое разрешение, которое будет требоваться для регистрации с 1 марта2018 года. В итоге, он останется, по сути, с объектом, с которым ничего нельзя сделать – только снести.
Стоит отметить, что нельзя предугадать, как и когда поменяется ВРИ в соответствии с градостроительным планом. Законодательство – и Градостроительный кодекс, и нормативные акты – не содержит критериев, по которым можно было бы как-то рассчитать, какой вид использования для конкретной территории оптимален. Та же зона административно-деловой застройки из рассмотренного примера вовсе не означает, что там много офисных зданий – просто администрация решила, что перспективней развивать эту территорию таким образом. А это автоматический запрет на жилищное строительство. Поэтому, решая реконструировать свой дом, построить новый на своем участке, купить дом или земельный участок, нужно проверить последние данные его ВРИ, чтобы не оказаться в ловушке.
Конечно, в ряде случаев это можно переиграть. В качестве примера – реальный случай в одном областном центре. Довольно большой кусок частного сектора администрация определила под зону многоэтажной застройки. И в результате получилось, что собственники не могут ничего строить на своей земле. Особенно это коснулось тех, кто покупал участки специально под индивидуальное строительство, или просто хотел в ближайшем будущем возвести новый дом вместо старого.
Что тут было сделано. Во-первых, собственники узнали, когда была установлена эта зона и совершены ли хоть какие-то действия по ее застройке (обыкновенным запросом, поинтересовались как потенциальные покупатели). Потом сделали запросы к архитектору города и к экспертным компаниям о том, насколько реально построить там многоэтажный дом в соответствии со всеми нормативами. И когда выяснилось, что не реально (мешают овраги) и архитектор это не согласует, с этими документами вышли в комиссию по землепользованию и застройке города и инициировали изменения вида зоны.
2) «Красные линии» и линии отвода.
Так называемые красные линии, то есть границы территорий общего пользования, определяют участки, где строить ничего нельзя. Их обычно чертят по линейке, «от точки до точки», не смотря на то, пересекают ли они какие-либо участки, находящиеся в собственности граждан. Более того, при уточнении границ участка кадастровый инженер должен обрезать его по красной линии – в противном случае Росреестр просто не примет межевой план. А «подвинуть» красную линию можно только в судебном порядке. Это дело достаточно долгое и хлопотное, поэтому, если отсекаемая часть составляет меньше 10% от общей площади, то, как правило, идти в суд не стоит. Но если красная линия делит участок пополам или проходит через объект капитального строительства, тогда разбирательство имеет смысл.
По закону красные линии устанавливает не генплан, а проект планировки и межевания территории. Срок его действия – три года. После этого, если проект не реализован, красные линии уходят. Но в Росреестре никто за давностью проектов не следит, поэтому в любом случае положительного решения при обращении в ведомство не будет, все равно отстаивать свои интересы придется в суде.
Линии отвода для дорог и коммуникаций, на которых также ничего уже не построишь и не продашь, тоже могут «случайно» появится на землях ИЖС. Это, например, не редкость в городах, готовящихся принять Чемпионат мира по футболу в 2018 году. И линии эти, кстати, не всегда были занесены в Росреестр, поэтому собственников домов и участков в данных зонах ждали большие сюрпризы (при подготовке к какой-либо сделке). На все претензии горадминистрация отвечала, что у них нет денег, чтобы внести соответствующие изменения.
3) Охранная зона.
Охранная зона есть, например, у объектов культурного наследия. Они могут корректироваться и определяться заново, и в ее границу могут попасть и частные дома. В итоге, если гражданин владеет таким участком с уже возведенным зданием, это не значит, что на этой земле он может делать все, что хочет. Вполне возможно, что новоявленный собственник окажется в описанной выше ловушке: ремонтировать уже свой дом может, и даже снести его, а построить новый – нет (возможно, что и реконструкция окажется под запретом).
То же самое касается и линейных объектов – у них тоже есть охранная зона. Есть также и приаэродромные территории. Если окажется, что уже существующие объекты стоят на этих территориях (в Нижнем Новгороде немалая часть Автозаводского района туда попадает), то при строительстве и реконструкции потребуется согласование, на данный момент - с Росавиацией и Роспотребнадзором.
Как правило, все эти проблемы всплывают при попытке продать дом или участок, и становятся неприятным сюрпризом для обеих сторон планируемой сделки. Но покупатель, обнаружив, что у его участка есть обременение, из-за которого там ничего нельзя построить, может обвинить продавца в мошенничестве. И даже если будет доказано, что умысла не было, на разрешение конфликта придется потратить энное количество времени и нервов – а возможно, что и денег.
Поэтому, лучше выяснить все нюансы заранее. Это сделать не сложно: информация о возможных подводных камнях, таких как недопустимый вид разрешенного использования, красных линиях, зонах отчуждения или линиях отвода содержится в генплане субъекта РФ или муниципального образования. Более того, в соответствующем департаменте горадминистрации собственник (или уполномоченное лицо по доверенности) может запросить градостроительный план участка. Он необходим для получения разрешения на строительство, но его может заказать и потенциальный продавец – просто чтобы убедиться, что с его имуществом все в порядке. Это бесплатная услуга.
В перспективе владельцев ждет еще одно нововведение3. С 1 января 2018 года планируется установить запрет на распоряжение земельными участками без границ (в госкадастре отсутствуют сведения об их местоположении). Это грозит собственникам новыми тратами, связанными с межеванием и иными необходимыми мероприятиями. Но оно имеет и ряд плюсов. В частности, это сведет к минимуму споры, связанные с уточнением границ, а также защитит имущественные права собственников.
-------
-
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения»
-
Письмо Министерства экономического развития РФ от 19 сентября 2016 г. № Д23и-4285 «Относительно государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства»
-
Проект Федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», разработан в целях выполнения Дорожной карты «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р.
